2017年1月5日に日本プライムリアルティ投資法人が東京スクエアガーデンの持分8.22%を18,400百万円(税別)で取得することを発表しました。契約日は2017年1月6日で2017年2月1日と2017年4月4日の2回に分けて決済するようですね。昨日のコンフォリア・レジデンシャルに続き取得資金の50%程度はローンで調達するつもりであると考えられます。

利回りは低いが好立地

 NOI利回りを3.1は微妙ですね。プライムリアルティのポートフォリオ全体の利回りが2016年6月末時点で4.6%ですから普通に利回りは悪くなると思います。オフィス系J-REITの中では日本プライムリアルティは日本ビルファンドを抑えてトップクラスです。ポートフォリオから1%も低い物件を購入する価値があると運用会社は判断されたのだと思います。プライムリアルティにとって大手町タワーの底地の除けばオリナスタワーに次ぐ取得価格で旗艦物件の1つです。

 確かに立地はJRの東京駅・八重洲口から京橋にかけての再開開発エリアで近隣のビルにも一部上場の企業がテナントとして入っているビルばかりですから、エリアは申し分無いと思います。売却による出口を考えた場合も有利に働くと考えられます。まあ、今回は区分所有での取得ですので外部に売却というよりか他の持分所有者に売却するのが一般的でしょうか。利回りも下がったとは言っても築年数は約4年であるため運用期間中に発生する修繕費も限定的だと推測出来、入ってくるCFは大きくなるのでそのCFを生かして借入金の返済に充てることが出来ればベストですね。また、このビルは既にサスティナビリティの認証もいくつか取得しておりますので環境・社会貢献ということも考えれば旗艦物件の「素質」はあると思われます。

 以下、新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせを一部抜粋します。
 公募による新投資口発行(一般募集)
1.公募による新投資口発行(一般募集)
 ①募集投資口数 47,600 口
 ②発行価格(募集価格)・・・発行価格(募集価格)は、発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」という。)における本投資口の普通取引の終値(当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値)に 0.90~1.00 を乗じた価格(1 円未満端数切り捨て)を仮条件として、需要状況等を勘案した上で決定されます。
 ③払込期日 平成 29 年 1 月 24 日(火)
 ④受渡期日 平成 29 年 1 月 25 日(水)
2.投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
 ① 売出人及び売出投資口数 みずほ証券株式会社 2,400 口