J-REITで資産運用で私が実際に参考にしている財務指標を記しておきます。


・売上高営業利益率・・・営業利益÷営業収益

 一番基本になります。J-REITは不動産賃貸事業なのでここがマイナスということはあり得ません。

 営業収益に物件売却による収入や匿名組合利益が含まれている場合は賃貸事業収益のみで算定しています。



・売上高経常利益率・・・経常利益÷営業収益

 経常利益は営業利益から資金調達に係る費用を差し引かれたものになります。

 他REITと比べこの数値が低い場合は資金調達に苦労している→信用力が無い。と客観的に判断できます。



・売上高当期純利益率・・・当期純利益÷営業収益

 J-REITというか不動産投資ファンドは配当可能利益ののうち90%以上を配当した場合、配当した金額を損金算入できるため、特別損失に減損損失などが計上されていない場合は「売上高経常利益率」と基本的には同額になるはずです。特別利益、特別損失に大きな金額が計上されていないか簡易的なチェックで使います。



・NOI(Net Operating Income)・・・賃貸事業収入-賃貸事業費用+減価償却費

 賃料収入から賃貸物件に係る費用(建物管理費、固定資産税、PMフィーなど)を控除した金額に支出を伴わない減価償却費を足しこんだ金額です。単純にその運用物件のパフォーマンスを表します。
 ※一般企業で使われるEBITDAはJ-REITでは基本使用しません。



・NCF(Net Cash Flow)・・・賃貸事業収入-賃貸事業費用+減価償却費-資本的支出
 上記のNOIから資本的支出の金額を引いたものになります。運用物件のNCFが翌期に支払われる今期の配当金の支払原資になります。