物流施設を運用するJ-REITに投資する際に気を付けるべきポイントをご紹介したいと思います。

①好調な稼働率

 物流系J-REITの決算説明会資料のマクロ環境分析とおぼしきページに必ず記載されている一五不動産情報の物流施設の賃貸マーケットに関する調査によりますと、物流施設の空室率は
 ・2015年1月・・・3.3%
 ・2015年4月・・・3.5%
 ・2015年7月・・・2.3%
 ・2015年10月・・・2.2%

②景気の乱高下もテナントポートフォリオ次第では回避しやすい

 物流施設は名前だけ聞くと貿易に関連した商品群の保管場所などのイメージで輸出に依存しているように見えがちですが、日用品など「生活必需品」を扱う運送会社であれば安定的に賃料を回収することができます。

③テナント退去後のリーシングの不透明さ

 テナント側の戦略変更や、天災などの影響により、万が一大規模テナントが退去した場合次に優良テナントが入る可能性は低いと考えます。

 例えば、ヤ○ト運輸が退去し佐○急便に入居の意思がないとしたなら・・・その後そこに誰が入居するのでしょうか?賃貸面積によってだと思いますが、大型物流施設であるほど空室リスクはオフィスやレジデンスよりも圧倒的に高いと思います。

④物件の取得は「スポンサーの開発スケジュール」次第

 物流施設はオフィスやレジデンス、商業施設と比べて圧倒的に流通量が少ないです。そのため新規供給はスポンサーの開発した物件に大きく依存することになります。待っていれば良い物件が売買マーケットに出てくる可能性は低いのです。

 J-REITはスポンサーの関連会社に該当するわけではありませんが、スポンサーに対する依存度が高いので新規物件購入時の資金調達もレンダーの経済状況を勘案し決定される可能性が高いということになります。
 
⑤各業界の課題による影響を受けやすい物流施設

 物流施設は不動産業界だけでなく、テナントの業種の動向・法制の影響を受けなすい特徴がある「景気感応度」の高いアセットです。

 例えばトラック業界ではドライバー不足と高齢化が進んでいます。もしこのままの状態が進行していけば、物の流れがトラックから電車に変わるかもしれません。そうなるともっと電車の駅に近い施設に移転しようと考えるテナントが増えると思います。