前項の、テナントポートフォリオの重要性でも記載しましたが、テナントが退去した後のリーシングは難しいと考えます。

 オフィスやレジデンスの場合は一般的に運用物件の管理を委託しているPM会社が入居の募集をかけます。対象の物件の立地によっては難しい場合もありますがPM会社が客付けを行っているだけで申し込みはあるものです。

 しかし、物流施設となるとある程度の物流を担う会社で対象の物流施設でのビジネスプランを考えている会社でないと入居する可能性は低いのが実情です。

  このリーシング期間が長く空くリスクを考慮し物流施設の建設段階で対策を講じる場合が有ります。物流施設系REITの場合、他社から仲介会社経由で物流施設を取得することは極めて稀です。J-REITで運用される物流施設はスポンサーで開発されたものです。

 そのためスポンサーが物流施設を建設する段階でテナントを見つけておき、テナントの要望に沿った立地および設備を有する1社専用の施設を開発する方法です。テナント入居前からテナントの希望に沿って開発するのでテナント退去リスクが極めて少ないという特徴が有ります。このような物件開発手法をBTS(ビルド・トゥ・スーツ)型物流施設と呼びます。

 実際のところ物流施設の多くは建設した物流施設に複数のテナントが入居するマルチテナント型が大半です。テナント退去後のリーシング活動はAM会社または別に契約したコンサルティング会社が物流会社に直接提案を行います。