産業ファンド投資法人が2018年3月9日に2物件物流施設を取得したと発表しました。

取得資産の概要
 
  ①取得資産:IIF常陸那珂港ロジスティクスセンター(底地)
  ②取得価格:1,145百万円
  ③鑑定評価額:1,210百万円(2018年1月1日時点)
  ④売買契約締結日:2018年2月20日
  ⑤引渡日:2018年3月9日
  ⑥取得先:非開示
  ⑦取得資金:自己資金及び借入金により取得
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:重要港湾に指定されている茨城港常陸那珂港区に所在し、倉庫、流通加工施設及び廃棄物処理施設が構築可能な臨港地区商港区内に位置しています。常陸那珂有料道路「常陸那珂港」ICから約3kmの距離に位置し、北関東エリアへのアクセスが容易です。北関東自動車道の全線開通や首都圏中央連絡自動車道(圏央道)の茨城県内全区間の開通(2017 年2月)により、北関東エリアの玄関口としての役割の向上が期待されるエリアです。

 期間30年の長期契約(原則解約不可)による高い継続性 ? 輸入米の玄関口である茨城港常陸那珂港区に位置し、政府備蓄米を含む輸入米、茨城県産大豆、 その他の食品の保管に利用され、幅広い需要に対応可能です。 政府によるミニマム・アクセス米の輸入と、不作時等の安定的供給のための政府備蓄米の保管を行っており、米の安定的かつ継続的な供給を担っています。


  ①取得資産:IIF郡山ロジスティクスセンター
  ②取得価格:2,585百万円
  ③鑑定評価額:3,160百万円(2018年1月1日時点)
  ④売買契約締結日:2018年2月20日
  ⑤引渡日:2018年3月9日
  ⑥取得先:三井住友ファイナンス&リース㈱
  ⑦取得資金:自己資金及び借入金により取得
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:東北自動車道「郡山南」ICまで約2km、国道4号まで約2.5kmに位置し、広域配送に有利な立地です。郡山市総合地方卸売市場ほか食品系流通施設が立地する工業団地に所在しており、24時間稼働が可能です。
 
 主要低温テナントである㈱ニチレイロジグループ本社との間の、期間20年(原則解約不可)の長期契約に裏付けられる高い継続性があります。荷主であり、東北における大手スーパーマーケット運営会社の本社至近に所在し、同社の福島 県内の店舗及び同社業務提携先店舗をカバーする旗艦拠点となっています。
 
 2018年2月20日に発表された10棟の大規模取得の物件のうちの一部です。プレスリリースで開示されている償却後NOI利回りが一番高いのがIIF郡山ロジスティクスセンターで5.6%と想定しています。ポートフォリオの利益ベースでの貢献度合いは高い物件になるのではないかと考えられます。 IIF常陸那珂港ロジスティクスセンターは底地なので償却後NOI利回りは4.8%と低いのですが、こちらは少し微妙ですね。これはわざわざ取得するほどの底地なのか?と感じます。底地の上に立つ上物も大した規模ではないため建物部分の賃借人からの賃料も対して得られないのではないか?と思います。底地だと立地ベースのポートフォリオ強化は有りません。むしろ海に近いため立地ベースのポートフォリオはリスクが増したのではないでしょうか。