2018年4月13日に野村不動産マスターファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が3,020円のところ3,047円で着地しました。
尚、利益超過分配金423円が含まれています。

5物件の取得と2物件の譲渡で外部成長は活発

 2017年10月より中長期運用戦略の2つ目のフェーズであるGrowthフェーズへと移行することとしました。Growthフェーズでは、野村不動産グループの有する開発力を活用した「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメントパイプライン」の活用による物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、外部成長と内部成長の両輪で分配金の成長を追求し、更なる投資主価値の向上を目指していくとしています。
 第5期中に5物件(PMO新日本橋、PMO平河町、GEMS大門、GEMS神田及びサミットストア向台町店)(取得価格合計16,510百万円)を取得し、2物件(Morisia津田沼及び船橋ロジスティクスセンター)(譲渡価格合計23,480百万円)を譲渡しました。これらの結果、2018年2月期末時点において保有する物件は271物件(取得価格合計922,568百万円)、東京への投資比率は81.9%、総賃貸可能面積は1,791,262.45㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成となっています。
 また、2018年3月1日には設立以来初となる公募増資を実施し2物件(Landport八王子Ⅱ及びLandport岩槻)(取得価格合計15,320百万円)を、2018年3月5日付で1物件(ウォーターマークホテル札幌)(取得価格3,600百万円)を、2018年4月2日付で7物件(PMO日本橋三越前、 PMO芝大門、プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ、プラウドフラット外神田、プラウドフラット登戸、プラウドフラット代々木八幡及びプラウドフラット中落合)(取得価格合計14,496百万円)を、それぞれ取得しました。
  また、運営管理面においては、ポートフォリオ全体の当期末時点稼働率は98.6%水準で安定しています。いくつかの物件では、新規募集賃料の増額や契約更改時における賃料増額改定が奏功し、ポートフォリオ全体の内部成長を牽引しています。


運用報酬体系を変更したからには納得感のある分配金を求む
20180420野村不動産マスターファンド投資法人運用報酬推移

 2018年2月期においては負債の返済期限の長期化及び資金調達手段の多様化を図るため、2017年11月16日に設立以来初となる投資法人債(10年債、総額2,000百万円)を発行しました。また、返済期限を迎える有利子負債28,820百万円(うち、投資法人債4,000百万円)のリファイナンス(一部、手元資金による弁済を含みます。)を実施しました。これらの結果、2018年2月期末時点の有利子負債残高は486,198百万円となり、LTVは44.6%となりました。
 2017年9月1日から資産運用報酬体系を変更し、当期利益に連動する資産運用報酬体系を導入したことにより、投資主利益と資産運用報酬との連動性を高め、より投資主利益に配慮した運用を進めているとしていますが、結局は2018年2月期は売上高運用報酬比率は8.788%とかなり高額なレベル。この売上高には売却益587百万円も含まれているので低く算定されるはずですが、前々期より8%を恒常的に超える水準は確かに高いです。強気のマーケット環境だからこそインセンティブ連動型の報酬体系にしたようですが、あくまでも投資家に大事なのは分配金なのでそこに納得感がでるようにして欲しいと思います。