日本リート投資法人が2018年6月8日にPO増資、借入金などを駆使して21棟もの物件を取得すると発表しました。(オフィスビル8棟、レジデンス12棟、商業施設1棟)
今の不動産マーケット環境で21物件の取得は個人的には評価しています。ここまで一気に取得すれば投資家さんの分配金のインパクトも大きくなるので投資口価格は上昇していくのではないかと思います。最近は一般企業でも増配を行うことが通例になりつつあり、株価が思ったように伸びないという企業も多数発生しています。これはJ-REITも同様の流れが起こっています。J-REITでは新規取得した物件の利益分だけ分配金が上昇し、物件売却益についてはちゃっかり積み立ててしまうため分配金が投資家さんの期待に答えていないと感じます。(そのくせAM会社は運用報酬規定で利益をかすめ取ろうとしているし・・・)
今の不動産マーケット環境で21物件の取得は個人的には評価しています。ここまで一気に取得すれば投資家さんの分配金のインパクトも大きくなるので投資口価格は上昇していくのではないかと思います。最近は一般企業でも増配を行うことが通例になりつつあり、株価が思ったように伸びないという企業も多数発生しています。これはJ-REITも同様の流れが起こっています。J-REITでは新規取得した物件の利益分だけ分配金が上昇し、物件売却益についてはちゃっかり積み立ててしまうため分配金が投資家さんの期待に答えていないと感じます。(そのくせAM会社は運用報酬規定で利益をかすめ取ろうとしているし・・・)
取得物件の概要
A-58 藤和神田錦町ビル(東京都千代田区) 取得価格960百万円
A-59 友泉東日本橋駅前ビル(東京都中央区) 取得価格1,152百万円
A-60 広尾 ON ビル(東京都渋谷区) 取得価格2,392百万円
A-61 TK 五反田ビル(東京都品川区) 取得価格4,130百万円
A-62 五反田さくらビル(東京都品川区) 取得価格1,460百万円
A-63 エスプリ亀戸(東京都江東区) 取得価格1,265百万円
A-64 アルテビル肥後橋(大阪府大阪市) 取得価格1,453百万円
A-65 ダイアビル名駅(愛知県名古屋市) 取得価格1,167百万円
B-10 レジデンス広尾(東京都港区) 取得価格2,590百万円
B-11 (仮称)レジデンス日本橋箱崎(ビーサイト日本橋箱崎)東京都中央区) 取得価格1,300百万円
B-12 Primegate 飯田橋(東京都新宿区) 取得価格5,200百万円
B-13 レジデンス江戸川橋(東京都新宿区) 取得価格1,230百万円
B-14 メルヴィ洗足(東京都大田区) 取得価格740百万円
B-15 フィールドアベニュー(東京都大田区) 取得価格3,110百万円
B-16 ドミール北赤羽(東京都北区) 取得価格785百万円
B-17 ドーミー北赤羽(東京都北区) 取得価格986百万円
B-18 スプランディッド新大阪Ⅲ(大阪府大阪市) 取得価格2,428百万円
B-19 ゼフェロス南堀江(大阪府大阪市) 取得価格1,608百万円
B-20 シャルマンフジ大阪城南(大阪府大阪市) 取得価格905百万円
B-21 ピアチェーレ文の里(大阪府大阪市) 取得価格571百万円
C-3 BECOME SAKAE(愛知県名古屋市) 取得価格4,770百万円
(1) 契約締結日:2018年6月8日 レジデンス日本橋箱崎は2018年6月14日(予定)
(2) 取得予定年月日:2018年7月3日
(3) 取得資金:新投資口の発行による手取金及び借入金並びに手元資金
(4) 決済方法:引渡時に全額支払
公募による新投資口発行
(1) 募集投資口数 55,400口
(2) 発行価格
(募集価格) 未定
2018年6月20日(水)から 2018年6月25日(月)までの間のいずれかの日の東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値(当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値)から 2018年6月期に係る1口当たりの予想分配金(予想利益超過分配金を含まない。)8,387 円を控除した金額に0.90から1.00 を乗じた価格を仮条件として、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に開催する投資法人役員会において決定。
(3) 発行価格 未定
(4) 払込金額 未定
(発行価額) 未定
日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、発行価格等決定日に開催する投資法人役員会において決定。
(5) 募集方法 国内及び海外における同時募集
① 国内一般募集
日本国内における募集は一般募集とし、三菱UFJモルガン・スタンレー証券㈱及び野村證券㈱を共同主幹事会社とする引受団に国内一般募集分の全投資口を買取引受けさせる。なお、共同主幹事会社以外の国内における引受人は、みずほ証券㈱、 SMBC日興証券㈱及び大和証券㈱とする。
② 海外募集
海外における募集は米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場における募集とし、MorganStanley & Co.International plcに海外募集分の全投資口を総 額買取引受けさせる。
(6) 申込期間
(国内一般募集) 発行価格等決定日の翌営業日から発行価格等決定日の2営業日後の日まで。
(7) 払込期日 2018年7月2日(月)
(8) 受渡期日 2018年7月3日(火)
(9) 発行価格(募集価格)、払込金額(発行価額)、その他この新投資口発行に必要な事項は、今後開催する本投資法人役員会において決定する。
(10) 上記各号のうち、国内一般募集に係る事項については、金融商品取引法による届出の効力発生を条件とする。
投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
(1) 売出投資口数 2,770口
なお、上記売出投資口数は上限を示したものであり、 国内一般募集の需要状況等により減少し、又はオーバ ーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
売出投資口数は、国内一般募集の需 要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に開催する投資法人役員会において決定されます。
(2) 売出人 三菱UFJモルガン・スタンレー証券㈱
(3) 売出価格 未定 発行価格等決定日に決定される。
なお、売出価格は、 国内一般募集における発行価格(募集価格)と同一。
(4) 売出価額の総額 未定
(5) 売出方法 国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上 で、国内一般募集の事務主幹事会社である三菱UFJ モルガン・スタンレー証券株式会社が双日㈱から 2,770口を上限として借り入れる本投資口の日本国内における売出しを行う。
(6) 申込期間 国内一般募集における申込期間と同一。
(8) 受渡期日 国内一般募集における受渡期日と同一。
オーバーアロットメントを合わせると投資口数は58,170口も増加するので希薄化は否めま
せんが、その分投資口価格は下がることになるので投資家さんにとっては購入しやすい銘柄
になると思います。ただ、うーんどうなんだ?と思わせる築古物件も紛れているので1物件の
質は必ずしも高くないというところはご注意ください。
せんが、その分投資口価格は下がることになるので投資家さんにとっては購入しやすい銘柄
になると思います。ただ、うーんどうなんだ?と思わせる築古物件も紛れているので1物件の
質は必ずしも高くないというところはご注意ください。
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