2018年1月24日に阪急阪神リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が3,000円のところ3,117円で着地しました。

やっと外部成長の狼煙が上がる
20190131阪急阪神リート投資法人NOI推移

 2018年11月期は2018年において2回目となる一般募集(公募)による新投資口の発行(第28期)を決議し、併せて「グランフロント大阪(うめきた広場・南館)(共有持分4.9%相当)」、「グランフロント大阪(北館)(共有持分 4.9%相当)」及び「(仮称)バロー高槻店(敷地)」の3物件の取得(第28期)、並びに「ららぽーと甲子園(敷地)」の譲渡(第28期)を決議しました。スポンサーグループの総合力を活用し、梅田エリアのプライム立地に所在する超高層都市型ビル及び安定した地域密着型商業施設を組み入れることで、更なる資産規模の拡大、ポートフォリオの質の向上及び収益安定性の強化を図りました。 2018年11月期末現在保有する27物件の運用に際しては、投資法人の強みの一つであるオペレーショナル・マネジメントの最適化に注力しました。すなわち、プロパティ・マネジメント会社との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナント満足度を向上させ、効果的な販売促進活動を通じて賃料単価及び稼働率の維持・向上を図ってまいりました。2018年9月には、「HEPファイブ」において、旧「ジョイポリス」跡に「VR ZONE OSAKA」を誘致し、施設の活性化に向けた取組みを進めました。
 また、「スフィアタワー天王洲」においては、既存テナントによる館内増床が実現し、稼働率は2018年11月期末の94.9%から2019年1月(第28期)には100%へと上昇しました。2018年11月期末のポートフォリオ全体の稼働率は99.9%と、引き続き高稼働率を維持しています。 同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めました。 当期末現在の賃貸可能面積は 530,509.08㎡、ポートフォリオ全体に占める商業用途区画の比率は74.7%(取得価格ベース)、関西圏の比率は71.0%(取得価格ベース)となっています。2018年11月期の実績として営業収益5,506百万円、営業利益2,394百万円となりました。経常利益は1,991百万円、また当期純利益は1,990百万円となりました。


DSCRも10%台に突入

 2018年11月期においては、返済期限が到来した借入金1,000百万円(長期借入金)について、資金調達の柔軟性と分配金貢献等の観点から短期・変動金利にて借換えを行いました。また、2019年2月及び5月(第28期)に返済期限が到来予定であった短期借入金3,500百万円について、全額を期限前返済しつつ長期・固定金利にて全額の借換えを行いました。2018年11月期末の有利子負債残高は、67,900百万円となりました。このうち借入金は63,900百万円(短期3,000百万円、長期60,900百万円(1年内返済予定の長期借入金11,500百万円を含みます。))、投資法人債は4,000百万円(1年内償還予定はありません。)、LTVは43.5%となっております。投資法人は、2018年11月期末において、㈱日本格付研究所(JCR)よりAA-(格付の見通し:安定的)の長期発行体格付、㈱格付投資情報センター(R&I)よりA+(格付の方向性:安定的)の 発行体格付をそれぞれ取得しています。DSCRも10.7%となっており、2018年5月期から10%台に突入し金利負担割合も徐々に減少しているところから安定性はますます高まっています。