2019年1月29日に森トラスト総合リート投資法人が保有する東京汐留ビルディングの転借人であるソフトバンクグループ㈱及びソフトバンク㈱が2020年度中に本社を移転する旨公表しました。投資法人は本物件のオフィス・店舗部分について森トラスト㈱との間で定期建物賃貸借契約といいますを締結しており、そのうちオフィス部分を転借人が転借し、本社として使用しています。

東京汐留ビルディングの概要

 (1)契約形態:森トラスト㈱の定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)
 (2)契約期間:2010年4月13日から2020年4月12日まで(オフィス・店舗) 、2010年4月13日から2035年12月31日まで(ホテル)
 (3)月額契約賃料:
 ①:435,833,334円(オフィス・店舗)
 ②-1:30,000,000円(ホテル)(2010年4月13日から2020年4月12日まで)
 ②-2:35,000,000円(ホテル)(2020年4月13日から2035年12月31日まで)
 (4)敷金・保証金等:なし
 (5)期間満了時の更新について:借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができる。
 (6)中途解約について:契約期間中、中途解約はできません。
 (7)転貸借契約について:建物は、投資法人と森トラスト㈱間のマスターリース契約に基づき、テナントに一 棟一括賃貸しています。
 テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

 マスターリース契約については、2020年4月12日の契約満了日まで賃料の改定は行われないため、転借人の動向にかかわらず当該契約期間中に投資法人が収受する賃料に変動は生じません。マスターリース契約期間満了後の本物件の運用方針については、賃借人との再契約も含めて今後検討を進めてまいります。本件による2019年3月期及び2019年9月期の運用状況の予想への影響はありません。

 投資法人としては森トラスト㈱に賃貸している訳でその森トラスト㈱が更にソフトバンク㈱に賃貸しているという転貸しているという構造なので森トラスト㈱がいる限り稼働率は低下せず賃料は収受できることになるため確かに運用状況の予想への影響は無いでしょうね。賃借人であるソフトバンク㈱との間で再契約をするように記載していますがソフトバンクグループ㈱はきっと移転するんでしょうね。変に引き留めると賃料の減額を飲まざるを得なくなるので出て行ってもらった方が良いと思います。幸い森トラスト総合リート投資法人の物件はどれも競争力の高い物件群ばかりなので良い条件でテナントが見つかると思います。