2019年2月7日に野村不動産マスターファンド投資法人がPO増資を絡めオフィスビル4棟、商業施設6棟を取得をすると発表しました。

取得資産の概要

  ①取得資産:PMO田町東    
  ②取得価格:10,900百万円
  ③鑑定評価額:11,400百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:PMO田町東の立地するエリアは、JR 山手線等「東京」駅・「品川」駅間に位置し、後背地として麻布・神山町といった住宅地が存在しており、また、JR 京浜東北線を利用することで、埼玉や神奈川方面のベッドタウンから直通でのアクセスが可能です。
 交通は都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅から徒歩2分、JR 山手線・京浜東北線「田町」駅から徒歩5分の距離に所在しており、2駅4路線が利用可能となる高い交通利便性を有しています。 
 JR山手線を利用し「東京」駅まで6分、「品川」駅まで3分、「浜松町」駅まで2分と、都心の主要エリアへのアクセスが良好であり、また、「品川」駅からの新幹線利用も容易であることに加え、都営地下鉄浅草線の利用により「羽田空港国内線ターミナル」駅まで21分と空港へのダイレクトアクセスも可能です。   

  ①取得資産:PMO八丁堀新川    
  ②取得価格:3,805百万円
  ③鑑定評価額:3,990百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:PMO八丁堀新川はJR山手線等「東京」駅まで徒歩圏内に位置することに加え、JR京葉線「八丁堀」駅徒歩1分、東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩4分、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」 駅徒歩7分に所在し、2駅3路線が利用可能であることから、都心の主要エリアへの高い交通利便性を有しています。 
 物件が位置するエリアは、JR山手線等「東京」駅の東側に位置し、北側は金融街である茅場町エリアに隣接することから証券業が、南側は築地エリアに近接することから水産業を営む企業が多数存在していることに加え、同エリア内には鉄鋼会館が存在しており、古くから鉄鋼関 連業を営む企業も多数存在しているため、鉄鋼関連企業の本社利用や、地方本社企業の東京拠点ニーズ等を含め、幅広いテナント需要が期待できると考えられるとしています。

  ①取得資産:PMO京橋東 
  ②取得価格:2,880百万円
  ③鑑定評価額:3,020百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:・PMO京橋東は、JR 山手線等「東京」駅まで徒歩圏内に位置することに加え、JR 京葉線「八丁堀」駅徒歩2分、東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩1分、都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩5分、 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩7分、東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩8分に所在し、4駅5路線が利用可能であることから、都心の主要エリアへの高い交通利便性を有しています。 
 PMO京橋東が位置するエリアは、北側は金融街である茅場町エリアに隣接することから証券業が、南側は築地エリアに近接することから水産業が集積していることに加え、同エリア内には鉄鋼会館が存在しており、古くから鉄鋼関連業も集積しているため、鉄鋼関連企業の本社利用や、高い交通利便性を背景として、東京駅までのアクセスを重視した本社としての利用を志向する 企業や地方に本社を構える企業の東京拠点ニーズ等を含め、幅広いテナント需要が期待できると考えられるとしています。PMO八丁堀新川とほぼ同様の環境ですね。

  ①取得資産:PMO御茶ノ水 
  ②取得価格:3,890百万円
  ③鑑定評価額:4,080百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年4月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:PMO御茶ノ水は、東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩1分、JR 中央線・総武線「御茶ノ水」駅徒歩2分、都営新宿線「小川町」駅徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩6分、JR 中央線・総武線「秋葉原」駅徒歩8分に所在し、5駅10路線が利用可能であることから、都心の主要エリアへの高い交通利便性を有しています。 
 PMO御茶ノ水が位置するエリアは、明治大学、東京医科歯科大学、専門学校等の教育機関や、東京医科歯科大学病院、日本大学病院等の医療施設が集積するエリアであり、教育・医療・製薬会社を含め、幅広いテナント需要が期待できると考えられること。また、近年、JR 中央線・総武線「御茶ノ水」駅の南東方面には、再開発によって大型の事務所・住居・商業複合ビルである 「ワテラスタワー」や「御茶ノ水ソラシティ」といった大型複合ビルが誕生し、日本製紙㈱や㈱日立ビルシステムが本社を構え、みずほ証券㈱が入居する等、大手企業の転入、オフィスの集積が進んでおり、ビジネス立地としてのポテンシャルが上昇していると考えられます。

  ①取得資産:GEMS新橋  
  ②取得価格:2,810百万円
  ③鑑定評価額:2,870百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GEMS新橋は JR 各線・東京メトロ銀座線「新橋」駅徒歩4分、都営地下鉄三田線「内幸町」駅徒歩3分と、交通アクセスに優れた好立地に所在しています。  GEMS新橋が位置する新橋エリアは飲食や物販等の店舗集積を背景として、内幸町、汐留、虎ノ門等の近接オフィスエリアから飲食・買い物を目的とした往来客が多く、周辺オフィスワーカーを中心とした厚い需要が期待できると考えています。また、1フロア約37~49 坪で構成されており、飲食店が運営を行いやすい規模感であることから、安定的なテナント需要が見込まれると運用会社は判断しています。

  ①取得資産:GEMS茅場町   
  ②取得価格:2,594百万円
  ③鑑定評価額:2,720百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GEMS茅場町は、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩2分と、交通アクセスに優れた好立地に所在していることに加え、亀島川護岸に面することから、優れた視認性を有しています。  GEMS茅場町が位置する日本橋・茅場町エリアは証券会社や大手化粧品会社等の企業集積があり、また、運河や公園に囲まれた環境を活かした開放感あるテラス席を設ける等、オフィスワーカーに癒やしの空間を提供しており、周辺のオフィスワーカーを中心とした厚い需要が期待できると考えられること。また、物件は、1フロア約39~50坪で構成されており、飲食店が運営を行いやすい規模感であることから、安定的なテナント需要が見込まれると考えられます。

  ①取得資産:サミットストア本天沼店   
  ②取得価格:2,160百万円
  ③鑑定評価額:2,880百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:・サミットストア本天沼店周辺は、南北方向へのバス動線が豊富であり、JR中央総武線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅、JR中央総武線「阿佐ヶ谷」駅及び西武新宿線「下井草」駅のいずれにもアクセス可能な立地であることに加え、周辺は第一種低層住居専用地域の割合が高い戸建住宅地として人気の高いエリアに所在しているといえます。 
 また、周辺1km圏の商圏世帯数は3.0万世帯であり、商業地として優良なマーケットを有しています。そして周辺は、第一種低層住居専用地域の割合が高く、将来的な店舗開発用地が限定的であるため、競合関係が緩やかであり、安定的な店舗運営が期待できると考えられます。2018年10月2日に新規開業し、新たな売り場レイアウトの採用をはじめ、「サミCafe」等のイートインスペースの設置及び専任の「案内係」の配置など、買い回しがしやすく居心地の良い売り場サービスを提供することで、差別化を図ることができると推察されます。 
 そしてこの物件は耐震性能等優れた設備水準を備えており、DBJ Green Building認証制度においても「3つ星」を取得しています。スポンサー側でサスティナビリティ資格を取得していることは良いですね。
 
  ①取得資産:GEMS新横浜  
  ②取得価格:1,820百万円
  ③鑑定評価額:1,890百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GEMS新横浜は JR東海道新幹線・JR横浜線「新横浜」駅徒歩4分、横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅徒歩 2 分と、交通アクセスに優れた好立地に所在し、また、「新横浜」駅には東海道新幹線が発着し、東京国際空港・成田国際空港へのリムジンバスが運行している等、日本各都市及び海外へのアクセスが良好であること。さらに、2022年度には相鉄・JR直通線である相鉄新横浜線及び相鉄・東急直通線である東急新横浜線「新横浜」駅(仮称)が開通予定のエリ アであり、これらの連絡線の利用により、相鉄線「西谷」駅から「新横浜」駅を経由して東急東横線・目黒線「日吉」駅間への相互直通運転が行われ、都心部へのアクセス性、利便性のさらなる向上が期待されること。 
 GEMS新横浜は、平日は、自動車関連企業や外資系企業の集積を背景としたオフィスワーカー、週末は、イベントやライブ観覧等で訪れた人々で賑わいを見せる新横浜エリアに所在し、周辺のオフィスワーカー、往来客を中心とした厚い需要が期待できること。また、1フロア約38~44坪で構成されており、飲食店が運営を行いやすい規模感であることから、安定的なテナント需要が見込まれると考えています。

  ①取得資産:GEMSなんば   
  ②取得価格:3,800百万円
  ③鑑定評価額:4,260百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GEMSなんばは、OsakaMetro各線「なんば」駅徒歩1分、近畿日本鉄道・阪神電気鉄道「大阪難波」 駅徒歩2分、南海電気鉄道「なんば」駅徒歩2分、JR関西本線「JR難波」駅徒歩7分と、交通アクセスに優れた好立地に所在していること。また、大阪のメインストリートである御堂筋沿いに面し、優れた視認性を有しています。 
 GEMSなんばが位置するなんばエリアは、ターミナル駅である「なんば」駅を中心に、駅ビル、百貨店、商店街、地下街等が一大商業集積エリアを形成しており、駅利用者や観光客等の厚い需要が期待できること。また、1・2 階は物販店、3階以上は飲食店で構成されており、1フロア約42~47坪で構成されている等、飲食店が運営を行いやすい規模感であることから、安定的なテナント需要が見込まれると考えています。

  ①取得資産:Landport青梅Ⅰ  
  ②取得価格:13,640百万円
  ③鑑定評価額:14,280百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:野村不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:Landport青梅Ⅰは、首都圏中央連絡自動車道「青梅」ICから約2.8km、国道16号線近傍に位置しているため、首都圏全域への広域配送が可能な好立地に所在しています。 
 最寄駅である JR青梅線「小作」駅から徒歩11分の西東京工業団地内に立地しているため、24時間365日稼働が可能であり、良好な雇用環境が確保可能であるとしています。1階、2階両フロアのバースへ接車可能な3階建のスロープ型施設であり、庫内には3基の荷物用エレベーターと3基の垂直搬送機が完備されており、また、11m×11mグリッド及び梁下有効高さ6.5mの採用によるラック充填効率の向上や、全館LED照明の採用による環境面への配慮もしており、高い作業効率性を確保した汎用スペックに加え、ターゲットとするテナントの業種に特有の機能を付加したカテゴリーマルチの採用による物流の最適化・効率化を追求した物流施設です。

 公募による新投資口発行が214,760口、第三者割当による新投資口発行が10,740口の投資口数が増加することにはなりますが、取得物件がオフィスビルと商業施設ということでまだ内部成長が見込めるアセットであることから、まあ成長性はあるアセット群であるかと思います。ただ、どれも立地が東京都内と言えどリーシングが楽なエリアという訳では無いのでその点については注意が必要ですね。