2019年2月7日にケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人がPO増資を絡めシニア物件3棟を取得をすると発表しました。

取得資産の概要

  ①取得資産:ツクイ・サンシャイン町田    
  ②取得価格:6,934百万円
  ③鑑定評価額:7,070百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:合同会社KSLF5
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:ツクイ・サンシャイン町田は、最寄り駅である京王相模原線「多摩境」駅から道路距離で約1.7kmとやや距離はあるものの、老人ホームという用途を勘案すると、親族の面会や職員の通勤の利便性の点において特段の問題は認められず、また、主な利用駅である京王相模原線「南大沢」駅及びJR横浜線「相模原」駅との間で無料シャトルバスによる送迎が行われており、老人ホームとしての立地条件は相応です。更に、都内へのアクセスも良好かつ東京都内のベッドタウンとして人口増加がみられ、居住エリアとして魅力が高まっている地域でもあります。 最寄り駅近郊には大型商業店舗などが立ち並び、生活利便性が高く、入居者にとって居住しやすい環境が揃っていると運用会社は考えているようです。
 ツクイ・サンシャイン町田は、介護付有料老人ホームとして設計された建物であり、居室は全て個室で、居室面積は18.56㎡と十分な面積が確保されているほか、食堂や多目的スペース等の共用部分が十分に配置されています。 加えて、施設規模としては、東館180部屋・西館168部屋の合計348部屋を誇ります。また、各フロアへのスタッフの配置や、機能訓練指導員(PT(理学療法士)・OT(作業療法士)等)による入居者の身体状態に合わせた機能訓練を実施しています。また、レクリエーション、クラブ活動など、様々なアクティビティを提供しているほか、協力医療機関との連携によるターミナルケアにも対応している物件です。

  ①取得資産:せらび恵比寿   
  ②取得価格:1,690百万円
  ③鑑定評価額:1,700百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:合同会社トロピック・スリー
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:最寄り駅であるJR山手線「目黒」駅から徒歩約10分、JR山手線「恵比寿」駅からも徒歩約11分と交通アクセスが良好な場所に位置する、交通利便性の高い介護付有料老人ホームです。付近には中規模一般住宅や共同住宅が建ち並び、閑静な街並みが広がっています。 周辺には、協力医療機関である古川橋病院や厚生中央病院が所在しており、加えて桜の名所である「目黒川」の近くに立地しており居住環境が良好であるとは考えられます。
 せらび恵比寿は高台に所在するため眺望が良好であり、天井の高いダイニング・スペースや広々としたルーフバルコニー等の共用スペースが充実しています。介護付有料老人ホームで、全室個室の総居室数34室で構成され、ダイニング・スペースを含む充実した共用部分を有しています。個室の面積は18.12~20.45㎡(一部屋当たり平均面積は19㎡)となっています。 1フロア当たり平均約11室と少人数のフロア構成であり、2007年の運営開始以来、入居者に対する看護 /介護職員の人員配置を1.5:1以上とし、手厚いサービスを提供しているほか、夜間看護体制や看取り体制も充実しています。

  ①取得資産:アルテ石屋川   
  ②取得価格:1,061百万円
  ③鑑定評価額:1,430百万円(2018年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年2月7日 
  ⑤引渡日:2019年3月1日
  ⑥取得先:合同会社トロピック・スリー
  ⑦取得資金:新投資口の払込金及び借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:アルテ石屋川は大阪都心部から電車で1時間以内、神戸市中心部から電車で30分以内と高い交通利便性を有しています。また、最寄り駅である阪神電鉄本線「石屋川」駅より徒歩約5分の交通アクセスが良好なエリアに所在する複合型ヘルスケア施設です。周辺には共同住宅等が建ち並び、公園や道路が整備された閑静な住宅街が広がる、住環境の優れたエリアです。
 介護付有料老人ホームとグループホームが併設されており、介護付有料老人ホームは介護居室個室34室、一般居室個室20室で構成されており、介護居室個室の一部屋当たり平均面積は約18㎡、一般居室個室の一部屋当たり平均面積は約35㎡となっています。主に神戸・大阪を拠点に高齢者施設を展開する医療法人が運営する複合型の高齢者施設です。一階のエントランスには地域交流スペースが併設されており、また各フロアにはリビング・ダイニングが整備されプライベートから共用部分へのアクセスがスムーズです。介護付有料老人ホームでは、入居者に対する看護/介護職員の人員配置を2:1以上とし、手厚いサービスを提供しているほか、リハビリテーション施設では、各種マシンのみならず、蓄積されたノウハウを活かした理学療法士や作業療法士等の専門スタッフによるプログラムを提供している施設です。
20190214ケネディクス・レジデンシャルネクスト投資法人業績予想

【出典:「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に関するプレスリリースについての補足説明資料】

 やっぱりケネディクスは投資家への説明では一歩上を行っています。とても分かりやすく成長性を見せてくれています。一過性の分配金上昇ではなく通常の物件運用から得る分配金は2019年7月期は3,779円、2020年1月期は3,791円となる予定。この中期の予定を公開することで、投資家さんに「実は修繕工事費がかさみまして、分配金が減少します。」といった言い訳ができなくなる訳なので自身の運用に自信があるのだと思います。こういったプレスリリースを通したリレーションもJ-REITの銘柄選びの基準としてみると良いと思います。