2018年2月18日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が8,373円のところ8,536円で着地しました。

大型取得で物件ポートフォリオを強化

 日本リート投資法人は前期末(2018年6月30日)時点で、合計66物件の運用資産(取得価格合計207,795百万円)及び匿名組合出資持分(出資額合計740百万円、出資先運用資産数合計16物件)を保有していました。2018年12月期においては、2018年7月の公募増資を通じて、以下21物件(取得価格合計40,202百万円)を取得しました。取得した物件は以下の通りです。

A-58 藤和神田錦町ビル・・・取得価格960百万円
A-59 友泉東日本橋駅前ビル・・・取得価格1,152百万円
A-60 広尾ONビル・・・取得価格2,392百万円
A-61 TK五反田ビル・・・取得価格4,130百万円
A-62 五反田さくらビル・・・取得価格1,460百万円
A-63 エスプリ亀戸・・・取得価格1,265百万円
A-64 アルテビル肥後橋・・・取得価格1,453百万円
A-65 ダイアビル名駅・・・取得価格1,167百万円
B-10 レジデンス広尾・・・取得価格2,590百万円
B-11 レジデンス日本橋箱崎・・・取得価格1,300百万円
B-12 Primegate飯田橋・・・取得価格5,200百万円
B-13 レジデンス江戸川橋・・・取得価格1,230百万円
B-14 メルヴィ洗足・・・取得価格740百万円
B-15 フィールドアベニュー・・・取得価格3,110百万円
B-16 ドミール北赤羽・・・取得価格785百万円
B-17 ドーミー北赤羽・・・取得価格986百万円
B-18 スプランディッド新大阪Ⅲ・・・取得価格2,428百万円
B-19 ゼフェロス南堀江・・・取得価格1,608百万円
B-20 シャルマンフジ大阪城南・・・取得価格905百万円
B-21 ピアチェーレ文の里・・・取得価格571百万円
C-3 BECOME SAKAE・・・取得価格4,770百万円
 
 内部成長についても積極的でポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しましたとしており、こうした取組みにより2018年12月期末現在のポートフォリオの稼働率は99.1%と高水準を維持しています。
 上記の大型取得の結果、2018年12月期の業績は、営業収益8,458百万円、営業利益4,640百万円、経常利益3,840百万円、当期純利益3,839百万円となりました。


借入れも増加したがLTVは従来通りの水準
20190224日本リート投資法人LTV推移

 財務面については、上記新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募増資により55,400口の新投資口の発行を行い、2018年7月2日に16,409百万円を調達しました。また、公募増資に伴い、第三者割当増資により2,770口の新投資口の発行を行い、2018年7月24日に820百万円を調達しました。その結果、2018年12月31日現在の出資総額は126,515百万円、発行済投資口の総口数は449,930口となりました。

 新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2018年7月3日付で総額20,000百万円の借入れを行いました。2018年8月20日に返済期限の到来した借入金13,400百万円のリファイナンスにあたり、同日付で総額13,400百万円の借入れを行いました。2018年11月30日付で投資法人債の発行(総額1,500百万円)を行い、当該発行による調達資金を使用して、2018年12月7日付で2019年8月20日に返済期限を迎える借入金(1,500百万円)の期限前返済を行いました。その結果、
2018年12月31日現在の有利子負債残高は126,170百万円となり、LTVは46.9%となりました。LTVが高くなってますが有利子負債利子率は低下し支払利息負担が減少しています。既存の借入金の借換えにより徐々に低下していっていることがよく分かります。
 日本リート投資法人はJCR(日本格付研究所)から格付けを取得しており、長期発行体格付はA(安定的)となっています。