2019年4月5日にプレミア投資法人がアーバンネット五反田NNビルを取得すると発表しました。

取得資産の概要

  ①取得資産:アーバンネット五反田NNビル    
  ②取得価格:5,250百万円
  ③鑑定評価額:23,700百万円(2019年2月1日時点)
  ④売買契約締結日:2018年12月17日 
  ⑤引渡日:2019年4月5日
  ⑥取得先:エヌ・ティ・ティ都市開発㈱
  ⑦取得資金:借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:アーバンネット五反田NNビルは、JR山手線「五反田駅」より徒歩約8分の山手通り沿いに立地するオフィスビルです。立地エリアはIT系企業などのオフィス需要が高く、安定的な収益の確保が期待できる点を評価し、取得を決定。

 プレミア投資法人は2019年1月16日に譲渡したアーバンネット入船ビルと今回のアーバンネット五反田NNビルを取得するという物件入替戦略です。内部成長による伸張性が無くなった物件や含み益(物件の鑑定評価額)が上昇しずらいと判断した物件を売却することは戦略としてはよく行われる方式です。

 物件の入替えを行う場合は投資法人サイドとしては取得する物件の資金調達が容易になのでキャッシュフロー上有利に働きます。しかし、取得先と売却先が別の場合はリスクが高く売却はしたものの取得が何らかの理由により取りやめとなった場合、売却した物件から得られたはずの利益分が減少してしまうことになるため分配金の減少にもつながり、運用会社(AM会社)ではなかなか検討しにくいのです。

 プレミア投資法人の場合、この入替をスポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発㈱と行うことで運用物件を売却してから新規物件取得するまでの取得の不確実性のリスクを低減しているというところがポイントです。J-REITをスポンサーのゴミ箱と考えているようなJ-REITに物件を売却することがビジネスモデルとなってしまっているようなスポンサーではなく、J-REITに対して理解があるスポンサーでなければできないところです。