2019年6月19日に日本ヘルスケア投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が4,230円のところ4,307円で着地しました。
尚、利益超過分配金870円が含まれています。

オペレーターとのコミュニケーションは〇
20190626日本ヘルスケア投資法人NOI推移

 2019年4月期においては、2018年12月20日に手元資金にて1物件(イリーゼ狛江・別邸、取得価格394.5百万円)を追加取得しました。これら物件の追加取得により、2019年4月末日現在の合計取得価格は19,712百万円となっています。2019年4月期末のポートフォリオ全体の平均入居率は93.2%(前期比:2.6pt上昇)と過去最高水準
 オペレーターの賃料負担力は1.6と前期比横ばいで内訳は「1.5倍超」が前期末59.5%から71.1%に増加しました。また内部成長面の動きとして入居促進・安定維持を目的とした一部施設の外装改修・設備更新を実施(「SOMPOケアラヴィーレ 相模原中央」:14百万円、「チャームスイート緑地公園」:3百万円等)を実現しています。
 日本ヘルスケア投資法人の2019年4月期の大きな取組みの1つとしてESGへの取組みが挙げられます。2019年1月にオペレーター意見交換会開催運用会社が主催のオペレーター2社間意見交換会を開催し。さわやかおおみや館、みんなの家・大宮つつじヶ丘公園を内覧し。施設運営や各社取り組みについて意見交換を行っています。今後も継続的に実施予定としていますが、対象がオペレーター2社だったので今後は全てのオペレーターと意見交換を行って欲しいと思います。それでも資本関係の無いオペレーターと結びつきを強くすることは今後取得した物件のオペレーターに対する運用改善などにもつなげることも可能だと思います。
 また、2019年3月にはデイサービス内覧会を行っています。これは2018年10月開設し、運用会社、PM会社で内覧会参加しています。実践的なリハビリテーション訓練や脳トレプログラムを実際に体験し、ケアマネージャー、地域住民、従業員、入居者と交流を図っています。


LTV46.6%は低く安全性は高い

 2019年4月月末の有利子負債残高は総額9,800百万円(全て長期借入金)となりました。 長期借入金のうち、1年以内に返済期日が到来するものが3,400百万円あります。2019年4月期末時点の平均残存年限は1.9年となっています。LTVは46.6%、固定比率100.0%、平均借入残存期間2.0年です。あまり積極的な物件取得をしていないこともありLTVはレジデンス系J-REITと比べると低めです。つまりデッド部分での資金調達(借入や投資法人債での資金調達)については余力があるので安全性は高いのですが、やっぱり投資家さんとしては分配金の上昇を一番期待しているのでPOを絡ませずに借入れ部分だけでも物件取得を行うことができないか検討して欲しいところですね。ヘルスケア施設については区分所有での取得はどこの投資法人も行っていないのでスポンサー・関連会社又はオペレーターと共同で物件を取得することなんかも是非検討して欲しいですね。