2019年7月19日に阪急阪神リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が3,160円のところ3,211円で着地しました。

積極的な物件取得&入替えは〇

 2019年5月期は2018年において2回目となる一般募集(公募)による新投資口の発行を実施し、「グランフロント大阪(うめきた広場・南館)(共有持分4.9%相当)」、「グランフロント大阪(北館)(共有持分4.9%相当)」、「バロー高槻店(敷地)」及び「FUNDES神保町」の4物件を取得するとともに、「ららぽーと甲子園(敷地)」を譲渡しました。

 スポンサーグループの総合力と資産運用会社独自の取得情報ルートを活用し、梅田エリアのプライム立地に所在する超高層都市型ビル及び安定した地域密着型商業施設等を組み入れることで、更なる資産規模の拡大、ポートフォリオの質の向上及び収益安定性の強化を図りました。

 2019年5月期末保有する30物件の運用に際しては、投資法人の強みの一つであるオペレーショナル・マネジメントの最適化に注力しました。これはプロパティ・マネジメント会社との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナント満足度を向上させ、効果的な販売促進活動を通じて賃料単価及び稼働率の維持・向上を図りました。「スフィアタワー天王洲」においては、既存テナントによる館内増床が実現し、稼働率は前期末の94.9%から2019年5月期末には100%に上昇しました。

 2019年5月期末のポート フォリオ全体の稼働率は99.8%と、引き続き高稼働率を維持しています。同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めました。賃貸可能面積は426,618.72㎡、ポートフォリオ全体に占める商業用途区画の比率は72.1%(取得価格ベース)、関西圏の比率は71.7%(取得価格ベース)となっています。こうした運用の結果、2019年5月期の実績として営業収益6,078百万円、営業利益2,603百万円を計上いたしました。ここから支払利息等を控除した後の経常利益は2,233百万円、また当期純利益は2,232百万円となりました。


4棟取得もLTVはほぼ変動せず
20190725阪急阪神リート投資法人LTV・DSCR推移

 2019年5月期の財務面においては、2019年1月に返済期限が到来した借入金6,000百万円(長期借入金)について、資金調 達の柔軟性と分配金貢献等の観点から短期・変動金利にて借換えを行いました。

 また、2019年3月に返済期 限が到来予定であった借入金2,000百万円(短期借入金)について、全額を2019年1月に期限前返済しつつ長期・固定金利にて借換えを行いました。更に、2018年12月及び2019年3月に新規物件の取得資金として6,000百万円の新規借入れ(長期借入金)を行いました。2019年5月期末現在の有利子負債残高は、73,900百万円となりました。このうち借入金は69,900百万円(短期7,000百万円、長期62,900百万円(1年内返済予定の長期借入金5,500百万円を含みます。))、投資法人債は4,000百万円(1年内償還予定はありません。)であり、LTVは43.6%となっています。

 そして、日本格付研究所(JCR)よりAA-(格付の見通し:安定的)の長期発行体格付、㈱格付投資情報センター(R&I)よりA+(格付の方向性:安定的)の発行体格付をそれぞれ取得しています。

 2019年5月期は4棟も物件を取得したことはポジティブだと思います。(実質的には3棟)取得するタイミングとしてはもっと早い方が良かったかとは思いますが、阪急阪神リート投資法人は慎重派の投資法人であるため2020年より前に重い腰を動かした点は評価しています。ただ、敷地が2棟であることから着実に分配金は上昇しそうですね。