2019年7月26日にユナイテッド・アーバン投資法人が運用資産である「駒沢コート」 に入居しているテナントとの定期建物賃貸借契約について、契約終了日を変更することをテナントと合意したと発表しました。
 
1.テナントの異動(賃貸借契約の終了)の概要

 ①テナント名:丸紅㈱
 ②賃貸契約面積:3,741.17㎡
 ③解約面積:3,741.17㎡(物件の総賃貸可能面積に占める解約面積の割合100%)
(投資法人の総賃貸可能面積に占める解約面積の割合0.26%)
 ④終了予定日:2019年12月31日
(注)2019年5月31日現在、本投資法人が保有する全ての資産の総賃貸可能面積1,434,587.61㎡に占める解約面積の割合です。
 
 
2.運用状況の見通し

 当該テナントの契約終了予定日は2020年3月31日でしたが、次テナントの要望等に鑑み、2019年12月31日に変更することにつき当該テナントと協議を進めており合意に至った。次テナントとは既に基本合意書を締結しており、投資法人の第32期(2019年11月期)及び第33期(2020年5月期)の運用状況の予想について、修正は無いとしています。

 駒沢コートの直近決算の概要は以下の通りです。


3.駒沢コートの概要
20190729ユナイテッド・アーバン投資法人駒沢コート

 ①名称:駒沢コート(レジデンス)
 ②所在地:東京都世田谷区駒沢二丁目37番1号
 ③取得価格:1,680百万円
 ④帳簿価額:1,482百万円(2019年5月末時点)
 ⑤鑑定評価額:2,280百万円(2019年5月末時点)
 ⑥建築年月:1998年10月

【出典:ユナイテッド・アーバン投資法人ホームページより】

 東急田園都市線「駒沢大学」駅から徒歩8分に位置する寄宿舎タイプの物件で、建物内に食堂があり、食事の提供が受けられます。若い独身世代から単身赴任者までが入居できる仕組みになっているようで投資法人は丸紅㈱に一括貸し、つまり丸紅㈱はオペレーターの位置づけになっています。丸紅㈱との賃貸借契約が切れるということはオペレーターが変更になるということだと考えられます。そのため現在の入居者は新オペレーターと新たに契約を結ぶ必要があるとは思いますが、入居者の生活が脅かされる可能性は低いのではないでしょうか。

 一応、現テナントの丸紅㈱はユナイテッド・アーバン投資法人のスポンサーでもある訳なので賃貸借契約が切れるから退去します。だけではさすがに情報が少ないと思います。世田谷区の「駒沢大学」駅から徒歩8分のエリアは好立地であり寄宿舎としても有効なエリアだと思います。その物件での事業活動を終了するということは「丸紅㈱の経営に何かあったのではないか?」と勘繰ってしまいますよね。

 一番考えられるのは丸紅㈱が入居者から得る賃貸料よりもユナイテッド・アーバン投資法人に支払う賃借料の方が高いといういわゆる「逆ザヤ」が発生してしまっているということではないでしょうか。

 丸紅㈱退去後の新テナントが決まっているようですが新テナントへの賃貸条件は現状よりも悪い方向に変更することになると推察します。駒沢コートの収益も当然悪化するので投資法人サイドは条件次第では売却を決断することも考えられます。