2019年8月19日にジャパンエクセレント投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり2,810円のところ2,827円で着地しました。

スポンサーの物件開発のスピード遅くない?
20190826ジャパンエクセレント投資法人賃貸事業推移

 2019年6月期は外部成長の動きはありませんでした。運用面については従来通り賃料水準を重視したテナント交渉に努め、既存契約については、増額改定の機を捉えて物件価値に見合った賃料への増額取組の一層強化、また 新規契約については、市場動向を踏まえ賃料設定水準を引き上げてリーシング活動を行いました。その結果、既存物件の賃料収入増加額は0.7億円、2019年6月期末の稼働率は99.4%となりました。2019年6月期末における本投資法人の全保有運用資産は31物件、取得価格総額2,735億円、総賃貸可能面積343,830.44㎡(104,008.71坪)となっています。

 このような運用の結果、2019年6月期の業績は、営業収益10,668百万円、営業利益4,318百万円、経常利益3,691百万円、当期純利益3,690百万円となりました。

 2019年8月19日にはスポンサーである日鉄興和不動産㈱よりBIZCORE赤坂見附を2019年10月1日に取得すると発表しています。取得資金については借入金と自己資金での調達というところでBIZCORE赤坂見附の賃貸事業利益分は分配金が上昇するので良いのですがタイミングが・・・。竣工日が2019年3月11日なので超新築であることは良いのですがかなり高値掴みの香りがするんですよね。


格付けも安定的で安全性は高い

 ジャパンエクセレント投資法人は長期かつ固定金利にて資金調達することを基本とし、中長期に安定かつ健全な財務運営に取り組んでいます。 2019年6月期の財務面の動きは、3月に期限の到来した借入金37.5億円について、借入期間を5.0年から7.1年に長期化しつつ、借入金利も0.78%から0.57%と、より低利な条件にて借換えを行いました。

 また、3月に償還を迎えた投資法人債については、投資法人債発行市場環境、金利動向、並びに資産の入れ替え等に伴う資金繰り等を総合的に判断し、機動的な対応が可能となる銀行からの短期資金(50億円・期間1年)で暫定的にリファイナンスしました。

 これらの結果、2019年6月期末における有利子負債平均残存期間は4.6年(対前期末比0.3年短期化)、平均有利子負債金利は0.77%(対前期末比0.02%低下)、LTVは44.2%(対前期末比0.2%低下)となりました。このほか、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から継続して借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。格付機関からの2019年6月期の評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)・・・長期発行体格付:AA-(安定的)、債券格付:AA-
・ムーディーズ・ジャパン㈱・・・発行体格付:A3(安定的)