2019年9月2日に日本リテールファンド投資法人が仙台の商業施設を無事取得したと発表しました。

20190913イトーヨーカドー錦町店
【引用元:日本リテールファンド投資法人HPより】

 この物件の売却は3回に分けて行われ、今回は2回目。最後は2020年3月2日に行われます

譲渡資産の概要

  ①譲渡資産:イトーヨーカドー錦町店(持分45%)
  ②譲渡価格:6,525百万円
  ③想定帳簿価額:4,473百万円(2019年9月想定)
  ④売買契約締結日:2019年5月29日
  ⑤引渡日:2019年9月2日
  ⑥売却先:三菱商事都市開発㈱
  ⑦支払方法:引渡時全額支払
  ⑧譲渡理由:現テナントとの契約は定期建物賃貸借契約ではあるものの、1年前の申し入れによる中途解約が可能な不安定な契約形態。外型商業施設としては優良立地である為、リテナントは可能であるものの、リテナントに際しては長期のダウンタイム及び多額の修繕費・除却損の発生が見込まれる点

 日本リテールファンド投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、Eコマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施設を取り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。資産構成の最適化を図るべく、ポートフォリオをコア・準コア・サブに区分し、「人が集まる立地」であり、投資法人の持つ「人を集める力」を発揮できるコアにフォーカスしたポートフォリオを目指しています。その中で、コア比率向上の手段として、サブからコアへの資産入替戦略をより強力に推進しています。

 今回の売却対象であるイトーヨーカドー錦町店は人口密集地域には立地しているものの、駅前立地ではないことから郊外型GMS資産として、ポートフォリオ定義上「サブ」に区分し、入替対象資産として位置づけていました。

 イトーヨーカドー錦町店は、スポンサー関連企業である三菱商事都市開発㈱に、40億円を超える多額の譲渡益が確保可能な水準で物件を譲渡し、分配金水準の引き上げ及び積立金残高の向上を図り、譲渡により得られる資金を活用してコア資産の取得に努めることが、最も投資主価値向上に資するものとして譲渡を決定しました。

 冒頭でも申し上げましたが、イトーヨーカドー錦町店の売却は3回に分けて行われています。第1回目は2,175百万円(持分15%)、第2回目は6,525百万円(持分45%)、第3回目は5,800百万円(持分40%)となっています。総額で45.6億円の売却益が計上される予定であることや、運用アセットタイプの選択と集中を実行していることから売却については良い決定だと思います。そしてスポンサー関連企業に売却しているという点が一番評価している点はスポンサーに「売却」したという点です。通常スポンサーの利益のためにスポンサーが投資法人に物件を譲渡することが通例ですのでJ-REITの出口=超高値掴みを意味しています。しかし、三菱商事都市開発㈱は投資法人から物件を取得し更に譲渡するか、再開発するかを考えていると思われますが投資法人のプラスになるよう決断をしているというところです。

 つまりスポンサーである三菱商事はJ-REITをスポンサーのゴミ箱とは考えていないよ。ということを行動で示したと言えます。