2019年11月18日に積水ハウス・リート投資法人が新たに㈱格付投資情報センター(R&I)から格付けを取得したと発表しました。

 積水ハウス・リート投資法人は日本格付研究所(JCR)から格付評価を得てはいますが、正直JCRの格付けは甘いところもありかつレンダーのグリーン融資等、ローン商品と組み合わされていることも多くその信憑性には疑問があります。

 積水ハウス・リート投資法人がR&Iから格付を取得したことはとてもポジティブだと考えています。今回取得した格付けは「発行体格付 AA-(新規)」となっており安定性は高いと言えると思います。

 積水ハウスが開発した物件がポートフォリオの中核をなしており、質の高いポートフォリオを構築している。東京圏の比率が65.0%を占め、用途としては住居46.8%、オフィスビル46.6%、ホテル6.6%となっている。平均築年数は9.9年(2019年9月時点)と住居、オフィスビルを中心とするREITとしては新しく、環境配慮やBCP機能に優れた物件が多いことも特徴的である点。

 資産規模は約5270億円と業界上位の大きさである。大規模な商業用不動産を組み入れているため、一部の物件やエリアに集中が見られるものの、物件の競争力や品質の高さを考えれば懸念は限定的といえる点。

 2019年6月に合併後初めての公募増資を行い、赤坂ガーデンシティなど合計約701億円を積水ハウスから取得した。取得価格は鑑定評価額を大きく下回る好条件だった。上記取得後においてもスポンサーのパイプラインは潤沢にあり、引き続き良質な外部成長が期待できる点。

 2019年4月期の期中平均稼働率は98.1%と高水準で推移している。住居は東京圏中心で堅実な収益が見込まれ、オフィスビルについても中期的に賃料の引き上げによって内部成長が期待できる状況にある点。

 総資産有利子負債比率は40%台半ばを目処にコントロールしていく方針。2019年4月時点で45.3%となっており、足元では44%台に低下したとみられる。保有物件の鑑定評価額は帳簿価格を11.9%上回っている点。

 積水ハウスの高い信用力を背景として、メガバンク3行を中心に有利な条件で借り入れを進めている。2019年4月時点の有利子負債の平均残存年数は3.8年、固定金利比率は93.1%となっており、返済期限も比較的分散している点。

 格付の方向性は安定的。質の高いポートフォリオを構築しており、今後もスポンサーのパイプラインを活用した物件取得が可能である。オフィスビルは内部成長が期待できる状況で、住居も高稼働率を維持しながら賃料は強含みに推移している。保守的なレバレッジ水準を維持しつつ、資金調達基盤は強固である点。

 R&Iが評価したポイントは格付は(1)積水ハウスが開発した大型築浅物件を核とする良質で規模の大きいポートフォリオであること(2)豊富なパイプラインによる外部成長を図っていること(3)保守的なレバレッジコントロールと優れた資金調達能力などで、これを評価に反映しているとしています。