2020年1月28日に日本プライムリアルティ投資法人が南船場ビルの取得が完了しました。

20200212南船場ビル
【引用元:日本プライムリアルティ投資法人PRより】

取得資産の概要
 
  ①取得資産:南船場ビル
  ②取得価格:3,750百万円
  ③鑑定評価額:3,970百万円(2019年12月1日時点)
  ④売買契約締結日:2020年1月28日
  ⑤引渡日:2020年1月30日
  ⑥取得先:東京建物㈱
  ⑦取得資金:借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:南船場ビルは大阪メトロ御堂筋線、長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅から徒歩3分、四つ葉線「四ツ橋」駅から徒歩4分に位置し、ビジネスラインとして活用度の高い3路線が利用可能であり、「梅田」駅や「新大阪」駅、「なんば」駅へのアクセスも良好です。心斎橋エリアは百貨店をはじめ、御堂筋沿いに立ち並ぶブランドショップや心斎橋筋の商店街等、多くの小売店舗が集積する商業繁華性が高いエリアであり、通常のオフィスニーズに加えて、来店型のテナントニーズも見込まれると分析しています。
 また当該エリアは、近年オフィスビルの新規供給が非常に少なくなっており、オフィス床の希少性が高いエリアとなっています。

 南船場ビルの建物自体はカフェやショップが点在し雰囲気のある周辺の街並みにふさわしい落ち着いた外観となっており、共用部や設備のリニューアルも実施されています。また、貸室の形状につては長方形でスペースの使用効率やレイアウトの自由度が高いなど、競争力の高いビルであると評価されています。

 今回の日本プライムリアルティ投資法人の南船場ビル取得のプレスリリースの素晴らしいところは物件の鑑定評価額算定のベースとなった収支とは別に、資産運用会社が予算として使っている物件の収支を開示しているところです。南船場ビルの収支予想は以下の通りです。

南船場ビルの想定収支

  ①賃貸事業収入:270百万円
  ②賃貸事業費用(減価償却費):95百万円
  ③NOI:175百万円
  ④NOI利回り:4.7%
  ⑤減価償却費:29百万円
  ⑥賃貸事業利益:145百万円
  ⑦償却後利回り:3.9%
  ⑧稼動率:95.0%
 想定稼働率が95.0%なので取得後のリーシングによりNOI利回りの上昇は可能です。ですが、上手くいってもNOI利回りは5%にギリギリ届かない程度ではないかと思います。東京都内の物件であれば取得価格は更に高くなり、利回りが減少することになるでしょうから大阪府という競争力の高い「地方」の物件の取得により収益性と利回りのバランスを取りにいったのだと考えられます。また、2020年6月期の業績への影響は軽微して業績予想は変更無しとなっています。