2020年2月7日に大和ハウスリート投資法人がKDX神田駅前ビルの取得が完了したと発表しました。

取得資産の概要
20200216DPL流山Ⅰ

  ①取得資産:DPL流山Ⅰ
  ②取得価格:32,600百万円
  ③鑑定評価額:32,900百万円(2019年12月31日時点)
  ④売買契約締結日:2020年2月7日
  ⑤引渡日:2020年4月3日
  ⑥取得先:㈱流山共同開発
  ⑦取得資金:新投資口の発行による手取金、借入金及び自己資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:DPL流山Ⅰの所在する流山市は、東京都心より25km圏の千葉県北西部に位置し、つくばエクスプレス、JR武蔵野線、常磐線、東武野田線、流鉄流山線等の鉄道網や、常磐自動車道・国道16号及び6号等の広域交通幹線網が発達しています。常磐自動車道「流山IC」から約2.7km、国道16号へのアクセスも良好な立地にあり、幹線道路への交通アクセスに恵まれた利便性の高いロケーションにあります。常磐自動車道から「三郷JCT」を 経由し、外環自動車道・首都高速道路へのアクセスが良好なことに加え、国道16号の利用にも適した立地であり、東京・埼玉・千葉といった地域への広域配送拠点として機能しています。

 DPL流山Ⅰは延床面積約 38,828 坪、4 階建の物流施設で、物流会社等の複数テナントにより利用されています。基本仕様は、天井高は1~3 階6.6m、4階6.2m、床荷重は1.5t/㎡、柱間隔は11.0m×11.5mと汎用性が高く、BCPに対応した免震構造が採用されています。配送効率性については、各階に接車できるダブルランプウェイを有し、トラックバースは 1 階の両面及び各階に設置され、敷地内にはトラック出入口が2か所設置されていることから、ダブルランプウェイを活かした一方通行となっており、効率的なオペレーションを行うことが可能です。駐車スペースは普通乗用車396台、トラック待機場が12台分設置されており、十分なスペースが確保されています。1階部分には、カフェテリア、店舗、保育室等、従業員にとって利便性が高い設備が設置されています。

20200216イーアスつくば

  ①取得資産:イーアスつくば(準共有持分70%追加取得)
  ②取得価格:23,800百万円
  ③鑑定評価額:24,010百万円(2019年12月31日時点)
  ④売買契約締結日:2020年2月7日
  ⑤引渡日:2020年4月1日
  ⑥取得先:大和ハウス工業㈱
  ⑦取得資金:新投資口の発行による手取金、借入金及び自己資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:イーアスつくばの所在するつくば市は茨城県南西部に位置し、茨城県の県庁所在地である水戸市から南西に約50km、東京から北東に約50kmの距離に位置しています。つくば市の中心部に隣接する副都心的な役割を担うエリアのつくばエクスプレス「研究学園」駅から徒歩約4分に所在しています。東側の主要地方道取手つくば線(サイエンス大通り)、南側の主要地方道取手つくば線(新都市中央通り)及び「研究学園」駅前から北に延びる道路の3本の通りに面しており、駐車場も約4,300台分が設置されており、車でのアプローチも良好な好立地です。

 インモール棟は、1階には食品スーパーの「フードスクエアカスミ」、総合ファッションショップの「フィットハウス」、2階にはアパレルの「ユニクロ」、家電量販店の「ノジマ」、3階には玩具量販店の「トイザらス/ベビーザらス」、書店の「アカデミア」、アウトモール棟及びウェディング棟には、ペット用品店の「ペットの専門店コジマ」や結婚式場がそれぞれ核テナントとして入っており、その他の物販店舗、サービス店舗、飲食店舗等と合わせて200を超えるテナントで構成されています。施設全体で300億円を超える売上を有しており、地域とともに発展を続ける3km圏内で店舗面積が最大規模の大型商業施設です。

20200216GRANODE広島

  ①取得資産:GRANODE広島(準共有持分50%)
  ②取得価格:14,400百万円
  ③鑑定評価額:14,750百万円(2019年12月31日時点)
  ④売買契約締結日:2020年2月7日
  ⑤引渡日:2020年4月3日
  ⑥取得先:大和ハウス工業㈱
  ⑦取得資金:新投資口の発行による手取金、借入金及び自己資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GRANODE広島は、JR「広島」駅から徒歩約4分、二葉の里5街区に建設されたオフィス、商業施設及びホテルの複合ビルです。「広島駅北」エリア内に立地し、JR各線「広島」駅を有するため交通利便性は高く、オフィスについては相応の立地競争力を有すると判断されます。視認性もよくランドマーク性も有しているため、エリアの中でも 立地競争力は高いといえます。ホテルについては広島空港リムジンバスの発着場からも近く、ビジネス客だけではなく、レジャー客にも訴求力のある立地となっています。

 1~2階部分はコンビニエンスストア、飲食店舗、その他の物販店舗やサービス店舗等の商業施設で構成されています。
 3~11階部分については、メインテナントであるオフィステナントが入居しています。オフィスフロアは、延床面積約15,000坪・基準階面積約 660 坪と広島市における最大規模となっており、天井高2.8mのほか、OAフロアや個別空調等を備えています。また、制震構造を備えており、非常用発電機による72時間の電力供給のほか、テナント用発電機スペースも設置している等、BCP 対策が整っています。このように新築ビルに求められるスペック水準を備えており、広島市内において非常に高い競争力を有するビルです。
 13~20階部分についてはダイワロイヤル㈱が運営する「ダイワロイネットホテル広島駅前」が入居しています。ホテルはダブルとツインの合計197室から構成されており、最も小さいタイプでも22であり、同価格帯の他のホテルと 比較して広くなっています。「ダイワロイネットホテル」は、全国展開する大手チェーンであり、今後も複数の新 規開業を計画するなど、ブランド力や会員システム等による安定した集客が期待できます。


今回の新投資口発行による発行済投資口の総口数の推移

 ①2020年2月7日現在の発行済投資口の総口数:2,075,000口 
 ②公募による新投資口発行に伴う増加投資口数:121,000口 
 ③公募による新投資口発行後の発行済投資口の総口数:2,196,000口 
 ④本件第三者割当に伴う増加投資口数:9,000口
 ⑤本件第三者割当後の発行済投資口の総口数:2,205,000口
 ※本件第三者割当における発行投資口数の全口数について野村證券㈱から申込みがあり発行が行われた場合の予想口数です。

【引用元:大和ハウスリート投資法人PRより】

 PO増資で調達する資金は概算で34,315百万円で取得資金の半分程度なのでデット・エクイティの割合としては平均的な水準で無理は無いと思います。物流施設、商業施設、ホテルと収益性の高い物件の取得なので高確率で分配金の上昇は見込めるのではないかと思います。