2020年5月18日にケネディクス商業リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,501円のところ6,535円で着地しました。

物流施設の拡大でポートフォリオの強化に期待
20200522ケネディクス商業リート投資法人賃貸事業利益推移

 2020年3月期において8物件(行田配送センター:取得価格3,160百万円、もねの里モール:取得価格2,410百万円、調布センタービル(商業棟):取得価格2,300百万円、アクロスプラザ浦安東野(底地):取得価格2,248百万円、アピタテラス横浜綱島(不動産信託受益権準共有持分51%):取得価格5,899百万円、カルサ平塚:取得価格5,980百万円、バロー中志段味店(底地):取得価格2,551百万円、新宿西落合配送センター:取得価格810百万円)を取得し、1物件(ウエルシア岸和田加守店(底地):譲渡価格560百万円・取得価格487百万円)を譲渡しました。その結果、2020年3月期におけるポートフォリオは、合計62物件(取得価格の総額225,810百万円)となりました。
 2020年3月期の運用状況については、保有する全ての物件について、PM業務を資産運用会社に一括委託しています。AM業務及びPM業務の一体的な推進を通じて、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を目指すとともに、現場に近い商業施設及び物流施設のマネジメントを実現し、ノウハウの蓄積及びテナント満足度の向上を目指しています。また、投資法人は、生活密着型商業施設を中心としながら、物件及びテナント等のポートフォリオの分散により長期安定的なキャッシュ・フローの創出を目指すとともに、変動賃料の導入による賃料のアップサイドを追求することにより、安定性と成長性の両方を追求するポートフォリオの構築を目指しています。 2020年3月期現在、ポートフォリオ全体で99.4%の稼働率となるなど、良好な稼働状況で運営されており、また、保有している商業施設及び物流施設のエンドテナント数は496件とテナント分散が図られたポートフォリオとなっています。


LTVは44%台での推移を継続

 2020年3月期においては、資産の取得にあわせた資金の借入れ(4,800百万円)を実施する一方、既存借入れの借換えを目的とした借入れ(12,490百万円)を行い、2020年3月末の借入金残高は103,900百万円、投資法人債を含めた有利子負債(有利子の敷金・保証金を除きます。)は110,900百万円となりました。資金の借入れに際しては、返済期限の分散化と長期化を図る一方で、財務戦略上の機動性や柔軟性の観点から、一部短期借入れを行いました。また、一部の長期借入金については金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップの活用等により、金利を固定化しています。
 以上の結果、2020年3月末の借入金及び投資法人債の平均残存年数は4.5年、加重平均金利は0.99%、長期負債比率は96.9%、LTVは44.5%となりました。2020年3月末現在に取得している格付評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付:A+、格付の方向性:安定的、債券格付:A+

 ケネディクス商業リート投資法人は投資法人規約を変更に物流施設も取得できるようになっています。今回のコロナウイルスの影響で緊急事態宣言による営業自粛や休業は今後も発生する可能性があります。そうなると商業施設中心のポートフォリオは危険と言わざるを得ません。今後のケネディクス商業リート投資法人は物流施設の比率を高めていくことになると考えられます。景気がよくなれば、商業施設の変動賃料による賃料上昇の可能性もあるので、最も成長性が期待できる銘柄になるのではないでしょうか。