2020年6月15日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,470円のところ3,470円で着地しました。

大型取得で資産規模を拡大
20200723ユナイテッド・アーバン投資法人1口当たりNAV

 2020年5月期は追加取得をを含めて9物件の取得及び1物件売却を行いました。結果、2020年5月期末時点において、投資法人が保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル32件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居24件及びその他16件の合計129件(取得価格の総額661,492百万円)であり、また、総賃貸可能面積は1,522,162.03㎡(460,454.01坪)、テナント総数は2,691となりました。
①名称:ザ・スクエアホテル金沢、種類:ホテル、所在地:石川県金沢市、取得価格:4,802、取得日:2019年12月3日
②名称:千葉みなと物流センター(敷地)、種類:-、所在地:千葉県千葉市、取得価格:6,600、取得日:2020年2月28日
③名称:ロジスティクス東扇島(追加取得)、種類:倉庫、所在地:神奈川県川崎市、取得価格:5,292、取得日:2020年3月19日
④名称:パークアクシス赤塚、種類:共同住宅 、所在地:東京都板橋区、取得価格:1,980、取得日:2020年3月30日
⑤名称:ネストホテル京都四条烏丸、種類:ホテル、所在地:京都府京都市、取得価格:2,010、取得日:2020年3月31日
⑥名称:UURコート白鷺、種類:共同住宅、所在地:東京都中野区、取得価格:1,442、取得日:2020年3月31日
⑦名称:コートブランシェAP、種類:共同住宅、所在地:東京都品川区 、取得価格:1,270、取得日:2020年3月31日
⑧名称:枚方長尾物流センター、種類:倉庫、所在地:大阪府枚方市、取得価格:2,550、取得日:2020年3月31日
⑨名称:神戸遠矢浜物流センター、種類:倉庫、所在地:兵庫県神戸市、取得価格:1,300、取得日:2020年4月17日

 内部成長の動きについてですが、ユナイテッド・アーバン投資法人は、新型コロナウイルス感染症
感染拡大により経済活動が停滞する中、稼働率の維持に努め、2020年5月期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.1%から99.2%の間で推移し、2020年5月期末時点では97.1%となっています。
 2020年5月期の業績は、営業収益23,565百万円(前期比4.5%減)、不動産賃貸事業利益12,705百万円(前期比7.9%減)、営業利益10,622百万円(前期比8.2%減)、経常利益9,633百万円(前期比8.6%減)、当期純利益9,633百万円(前期比8.6%減)となりました。
 
 大型取得した物件ですが、物流センターは期待できると思います。しかし、ネストホテル京都四条烏丸やザ・スクエアホテル金沢といったホテルはここ1年~2年はあまり活躍できる環境ではないと思います。資産運用会社が取得の青写真を描いた時期はコロナウイルスのことなど予想もしていなかったとは思いますが、ユナイテッド・アーバン投資法人は取得後にホテルオペレーターから受け取る賃料をいきなり減額するようなこと無いとは思いますが今後もホテルを取得しようとした場合は、コロナウイルス環境下でも魅力的なアセットであることをしっかり投資家さんに開示していくことが必要になってくると思います。


シ団ローンを使わず個別に借り入れ

 2019年12月3日にザ・スクエアホテル金沢の取得資金に充当するためタームローン91B三井住友信託銀行㈱から5,000百万円(返済期限2026年9月24日)の借り入れを行いました。また、2020年2月28日に千葉みなと物流センター(敷地)の取得資金に充当するため、㈱みずほ銀行から7,000百万円(返済期限2020年2月28日)の借り入れを行いました。

 2020年3月19日にはロジスティクス東扇島の追加取得資金に充当するため、及び既存借入金の返済期限の到来にあたり、元本返済資金を調達するため、以下の借り入れを行いました。
①タームローン93B(借入先:㈱福岡銀行、借入金額:1,500百万円、金利年率0.29000%(固定金利)元本
返済日2028年3月21日)
②タームローン94B(借入先:㈱西日本シティ銀行、借入金額:1,000百万円、金利年率0.39000%(固定金
利)元本返済日2028年3月23日)
③タームローン95B(借入先:㈱七十七銀行、借入金額:1,000百万円、金利:年率0.40000%(固定金
利)元本返済日2028年3月23日)
④タームローン96B(借入先:信金中央金庫、借入金額:1,000百万円、金利:年率0.37518%%(固定金
利)元本返済日2028年3月23日)
⑤タームローン97B(借入先社:㈱りそな銀行、借入金額:1,000百万円、金利:年率0.29518%%(固定金
利)元本返済日2028年3月23日)
⑥タームローン98B(借入先社:㈱三菱UFJ銀行、借入金額:8,900百万円、金利:年率0.23000%(固定金
利)元本返済日2028年3月23日)
⑦タームローン99B(借入先社:㈱三井住友銀行、借入金額:1,200百万円、金利:年率0.30000%(固定金
利)元本返済日2028年3月21日)
⑧タームローン100B(借入先:みずほ信託銀行㈱、借入金額:1,200百万円、金利:年率0.34380%(固定金
利)元本返済日2028年3月21日)

 ユナイテッド・アーバン投資法人はレンダーと個別に金銭消費貸借契約を締結するという面倒なこ
とをしていますが、個別に契約することによって財務制限条項や借入金利など交渉しやすい環境を
作っていることは評価できますね。シンジケートローンにて調達する場合は、手間は減りますが、ア
レンジャーフィーやエージェントフィーなどの余計な融資関連費用が発生することになります。つま
るところユナイテッド・アーバン投資法人は資金調達コストの削減にしっかり取り組んでいると言え
るのではないでしょうか。