2020年7月22日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,572円のところ4,645円で着地しました。
尚、、利益超過分配金が687円が含まれています。

プロロジスパーク岩沼1の火災原因だけは必ず解明する必要有り

 外部成長の取り組みとして2020年5月期は新規取得資産合計3物件(取得価格合計59,300百万円)の取得を含めて、2020年5月期末までに合計51物件(取得価格合計717,510百万円)を取得し、合計2物件(取得価格合計16,870百万円)を譲渡しています。
 また、2020年4月30日において火災によりプロロジスパーク岩沼1の信託土地を除く信託有形固定資産が火災により滅失していす(滅失建物等に相当する取得価格4,490百万円)。その結果、2020年5月期末時点で投資法人が保有する資産は49物件(取得価格合計696,149百万円)となっています。これら49物件は、その全てがプロロジス・グループにより開発されたAクラス物流施設です。

物流不動産市場については、

 ①生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化
 ②電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡大及びサードパーティー・ロジスティクス(3PL)事業の市場規模拡大等により、サプライチェーンの再構築

 が引き続き進行しています。かかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、Aクラス物流施設に対するニーズは引き続き高い水準を維持するものと、考えているようです。
 なお、投資法人の保有物件であるプロロジスパーク岩沼1(本火災物件)において、2020年4月30日に火災が発生し、同年5月6日に鎮火されました。その結果、残念ながら火災物件の土地を除く信託有形固定資産(滅失建物等)が滅失しました。また、投資法人及び資産運用会社は、滅失建物等の解体撤去工事に着手しています。保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによる強力なリーシングサポートにより稼働率は99.2%と高い水準を維持しています。


DSCRが7.2%ダウンは特別損失によるものなので一過性のもの
20200729日本プロロジスリート投資法人LTV・DSCR推移

 2020年5月期のエクイティによる資金調達は2020年2月5日に取得した第15期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、2020年1月31日に公募増資による新投資口の追加発行(111,140口)を実施し、また、同年2月26日にオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当による新投資口の追加発行(5,560口)を実施しました。これにより、新規に33,060百万円のエクイティ資金を調達し、当期末時点での出資総額は395,850百万円、発行済投資口の総口数は2,465,850口となっています。
 借入れについては、第15期取得資産の取得資金の一部へ充当するため、2020年2月5日付で短期借入金13,800百万円及び長期借入金9,100百万円の借入れを行いました。更に、2020年4月17日付で第8回無担保投資法人債及び第9回無担保投資法人債総額10,000百万円をグリーンボンドとして発行し、当該短期借入金のうち10,000百万円を期限前弁済しました。これらの結果、投資法人の2020年5月期末時点の有利子負債金額は264,000百万円(借入金残高238,000百万円、投資法人債残高26,000百万円)となり、LTVは、2020年5月期末時点で38.2%となりました。LTVが増加しているとはいえDSCRがだいぶ低くなりました。それでも20%以上あるので支払利息の負担割合が高い訳では有りません。特別損失が3,994百万円存在しているための現象なのでこれを考慮すると28%台なので良好だと思います。