2020年7月17日にアドバンス・レジデンス投資法人が直近のコロナ禍の影響についてということで2020年6月度のコロナ禍の影響についてが発表されました。

 2020年5月は緊急事態宣言の発令を受けて契約の申込件数の減少していることで、解約住戸の埋め戻しに時間がかかり、稼働率が低下すると予想されますが、現在のところ期中平均稼働率は、当期の業績予想稼働率の96.6%を+0.3%上回る96.9%で推移しているので、業績予想は問題なく達成できるとしていました。 
 6月は募集条件を緩和することで、着実に埋め戻しができています。その結果、期中平均稼働率は業績予想稼働率を上回っていることから、2020年7月期の業績予想は、問題なく達成できるとしています。
20200803アドバンス・レジデンス投資法人コロナの影響
【引用元:アドバンス・レジデンス投資法人プレスリリースより】
 年初から4月までにおいては、稼働率、新規成約率、解約率はほぼ前年並に推移してましたが、緊急事態宣言の発令を受けて外出等の自粛が本格化した4月以降における申込件数は、前年同月を4月が41.9%、5月が31.1%下回っていました。しかし、宣言が解除されたことを受け、6月の申込件数は、前年同月を15.5%下回る水準まで回復してきましたこの傾向は7月も継続すると予想しています。期中平均稼働率は、2020年7月期の業績予想稼働率の96.6%を+0.1%上回る96.7%で推移しており、7月の稼動率が96.1%以上であれば業績予想稼働率を達成できるということです。

 また、入替住戸における賃料の引き上げの状況については、引き続き上昇率が前年同月を上回っています。賃料の減免要請については、住居テナントから要請はあるものの、管理会社との協議により、全て据置とということです。一方、営業停止等コロナ禍の影響が特に大きい飲食店 4テナントからの賃料一時減額に応じました。また、フィットネスジム 3テナントからの賃料支払い猶予にも応じています。前者は、ポートフォリオ全体での2020年6月賃料の0.1%程度であり、業績への影響は非常に軽微であるとしています。

 現在の状況から予想に対しての進捗や現在取り組んでいることを記載しています。非常に投資家に対するコミュニケーションを大事にしていると感じました。リーシングや工事など短いスパンで効果が分かりにくい施策は取り組んでも結果に結びついているのか分かりにくい部分でもあります。ですが、投資家さんには効果の有り無しだけではなく、運用の方針やリアルタイムに行なわれている施策は大切な判断材料だと思います。また、「稼働率の0.1%の変動は当期純利益/口に対して10~15円の変動要因となります。」という稼働率上げることが重要なファクターということを開示したことも大きいと思います。この開示はコロナ禍が収束するまで、継続して開示する予定ということなので定期的にモニタリングしていきたいと思います。

 アドバンス・レジデンス投資法人は物件数はすべてレジデンスでありその運用物件数は300を超えており、レジデンス系J-REITのマーケットリーダー的存在です。積極的に情報開示することで資産運用会社(AM会社)とのしての運用姿勢、他社対投資家さんに対する開示体制を整えているということの証にもなります。投資家さんだけでなく外出できない方が今年は多いわけなのでホームページやSNS等のネット上での開示を継続していくことは中長期投資を考える方には有効なアプローチ方法だと感じます。