2020年9月14日にケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,065円のところ4,065円で着地しました。

大型の外部成長により資産規模大幅拡大
20200923ケネディクスRネクスト投資法人NOI推移

 2020年7月期は外部成長として居住用施設6物件(取得価格の総額9,659百万円)、宿泊施設2物件(取得価格の総額4,960百万円)合計8物件(取得価格の総額14,619百万円)を取得し、居住用施設1物件(取得価格480百万円・譲渡価格540百万円)を譲渡しました。

<取得資産>
①KDXレジデンス幡ヶ谷(取得価格2,500百万円)
②KDXレジデンス学芸大学(取得価格750百万円)
③KDXレジデンス蒲田南(取得価格1,918百万円)
④KDXレジデンス吉祥寺(取得価格621百万円)
⑤KDXレジデンス三鷹(取得価格2,530百万円)
⑥KDXレジデンス仙台駅東(取得価格1,340百万円)
⑦ホテルリブマックス東京大塚駅前(取得価格2,390百万円)
⑧ホテルリブマックス横浜駅西口(取得価格4,960百万円)

<譲渡資産>
①KDXレジデンス泉中央(取得価格540百万円)

 これらのの結果、2020年7月期末の保有物件は居住用施設が124物件(取得価格の総額188,067百万円)、ヘルスケア施設が24物件(取得価格の総額54,128百万円)、宿泊施設が2物件(取得価格の総額4,960百万円)、その他(底地)が1物件(取得価格1,750百万円)の計151物件(取得価格の総額248,905百万円)となりました。

 一方、運用面については各地域に密着した有力不動産会社との連携及びPM会社の効率的なリーシング活動の強化を図りました。また、個別物件の特性、稼働状況を踏まえた募集条件の設定、「KDXレジデンス」のブランド力を活かした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用、物件ごとの特性に応じた機動的な営業活動を計画的に行いました。
 居住用施設の具体的な賃貸事業収入の向上に資する施策として、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、駐車場契約率の向上、携帯電話用アンテナの新規設置等による建物付帯収入の増加を図るとともに、賃貸事業費用の削減として、共用部照明のLED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直しを行い、収支向上を図りました。
 また、運用資産の市場競争力の維持・向上を目的として、計画的な大規模修繕工事を6物件、共用部のリニューアル工事、専有部のバリューアップ工事及び設備の更新等を実施しました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で一部・内装設備の納期延期・工期の若干の延長はあったものの、概ね計画通りの工事を実施できたということです。


積極的な成長の割には固定金利比率は96.5&と高め

 続いて2020年7月期の資金調達の動きです。エクイティについては中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、財務の安定性と資金調達コストのバランスを考慮したうえで実行しています。新投資口の発行は、2020年2月26日に特定資産の取得資金の一部への充当を目的として、公募増資により43,800口の新投資口の発行を行い、8,818百万円の資金を調達しました。2020年7月期末の出資総額は108,550百万円となっています。
 デッドの方については新規物件の取得資金として新たに7,400百万円の借入れを行い、期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として8,500百万円の借入れを行いました。
 これらの結果、2020年7月期末の借入金残高は128,050百万円、投資法人債を含めた有利子負債残高は135,050百万円となり、有利子負債の平均残存年数は4.2年、平均金利は0.96%に、また長期負債比率は89.9%、固定金利比率は96.5%に、LTVは49.5%となっています。2020年6月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A+、格付の見通し:安定的