インヴィンシブル投資法人が2020年5月11日付及び2020年9月10日付で、MLPM契約の変更覚書を締結していましたが、この度、2020年10月1日から同年12月末日についても原賃貸条件を変更することと発表しました。

 MHMグループは、投資法人のスポンサーであるFortressInvestmentGroupLLCの関係法人が運用するファンドから出資を受けていることから、資産運用会社においては、MHMグループを社内規程上の利害関係者(スポンサー関係者)に準じるものとして取り扱っています。

本覚書に基づく暫定措置

1.固定賃料総額(73物件・3ヶ月分合計)
 8.06億円(原賃貸条件の約30%)

2.変動賃料総額
 73物件全体を一つの単位とし、3ヶ月通算で算出

 各月の各ホテルの月間GOP(営業総利益)から同月の当該ホテルの管理業務受託手数料控除した金額を73物件で合算した金額(但し、マイナスとなる月については、0円とする。)を、3ヶ月で通算し、上記の固定賃料総額(73物件・3ヶ月分合計)を控除した金額(計算の結果マイナスとなる場合は、0円とする。)

3.賃料の支払方法
 73物件の合算ベースでの支払い

4.支払期日
 2021年2月11日に固定賃料総額及び変動賃料総額の合計額を支払う

 上記の変更後の固定賃料総額(73物件・3ヶ月分合計)8.06億円は、MHMグループの資産・手元現預金が乏しく、賃料支払の原資が、基本的には、対象物件から生ずるホテルGOPに限られること、新型コロナウイルス感染の再拡大によるホテル需要の低下リスクを踏まえ、対象物件の2020年第4四半期のGOP予想額の約54%、同期間の現契約固定賃料の約30%の金額として設定しました。
 なお、ホテル物件のGOPが好調に推移し、実績額が本覚書による変更後の固定賃料総額(73物件・3ヶ月分合計)を上回った場合には、当該超過額は投資法人が変動賃料として収受することになります。その他の賃料条件については、2020年9月覚書による措置と同一の措置を3ヶ月間継続します。

 今回の覚書に基づく暫定的な措置においては、2020年9月覚書に基づく措置と同様、2020年5月覚書に基づく措置とは異なり、投資法人は、対象物件の運営・管理・保守に関連する費用を負担せず、また、MHMグループが収受する管理業務受託手数料の引上げは行いません。

 なお、今後の新型コロナウイルス感染状況の見通し、及びこれに伴うホテル需要に対する影響は不透明であるといわざるを得ないことから、今般の変更については、2020年12月末までの期間についての暫定的な措置とし、その後の条件変更の内容については、今後の状況を踏まえて改めて協議することを予定しています。

 7-9月の暫定措置の時とは違い6百万円賃料が増えました。とはいえ原契約の30%程度の賃料ということで復活にはほど遠いと言わざるを得ません。そんな中でのGotoトラベルの一斉停止という憂き目にあっています。しかし、他のホテル系J-REITとは違い同情できないのがこのインヴィンシブル投資法人です。ホテルの運用が芳しくなく分配金が下がるのは仕方がないところですが、スポンサーの為に賃料を減額するのは違うと思います。インヴィンシブル投資法人の投資家がまるでスポンサーの役割を果たしているように見えます。

 また、㈱日本格付研究所(JCR)の長期発行体格付がA+(安定的)からA+(ネガティブ)に引き下げられました。これは投資家さんよりもインヴィンシブル投資法人のレンダーに影響を与える可能性がある発表です。レンダーからすると投資法人に貸した貸付金の回収可能性が減少することを意味します。当然ながら収受できる賃料が減少している訳なので引き下げは妥当だと思います。でもJCRはそれでもスポンサーの信用力を高いと見ているのかA-ではなくA+を維持しています。