今後、J-REIT以上に成長が見込まれてると報道されるインフラファンドの展望について改めてまとめてみました。

インフラの種類は大きく分けて2つ



 ①経済インフラ ・・・経済活動に用いられ資本集約度が高い

  道路、空港、鉄道、電力、水道、廃棄物処理場などが該当します。

 ②社会インフラ ・・・社会活動に用いられ非営利性・公共性が強い
  
  教育、役所事務所、裁判所、掲載、防衛などが該当します。

 運用対象となるアセットは主に「経済インフラ」です。道路、空港などの交通インフラは不動産に近く、電力や水道などの生活必需サービスインフラは事業として安定していると言えます。


J-REITからインフラファンドに乗り換える場合の注意



 ①発電所の場合、固定価格買取制度により20年間の電力販売が確約されているため収益見込みが立てやすい。

 ②物価上昇時に利用料や資産価格の上昇が期待できます。(J-REITでも賃料増額などによる成長が期待できますが、あくまで1テナントごとです。インフラの場合はテナントごとに運用するということは事実上不可能であることから潜在的な内部成長力ではJ-REITよりも上ということになると思います。

 ③開発や管理運用において規制や個別の契約事項に大きく影響を受けるリスクがあります。例えば、九州のとある自治体ではメガソーラー設備、風力発電所を建設することが禁止されているところも在ります。


成長のために解決しなければならない事項


 ①減少傾向にあるFIT価格

 発電所が電力会社に売却する際の単価であるFIT価格は3年ごとに見直されますが、見直しの都度減少傾向にあります。再生可能エネルギーの固定価格買取制度にて20年は保証されるとはいえ、新規に開発した発電所を取得ししてもそこから得られる売電収入が減少してしまっていては大量に発電所を取得しなければならずAM会社が無理な借り入れで返済が困難になるリスクや連続で公募増資を行うこと投資家さんが保有する投資口の価値が減少する可能性もあります。

 ②インフラ施設の出口戦略

 上場しているインフラファンドのほぼ全ての発電所がスポンサーから取得した発電所です。J-REITと違い中古の物件を売買できる環境が整っていないということが問題として挙げられます。再生可能エネルギーの固定価格買取制度でFIT価格が20年は保証されているとはいえ、20年後は新たにFIT価格での売却価格に縛られることになります。20年もたてばさすがに発電所も古くなってしまいます。不動産であれば売却することが用意ですが発電所の場合は売却できなければ取壊し費用も投資法人で負担することになってしまいます。分配金を得たいと考え投資する投資家さんの立場を考えるとその投資した金額を発電所の取壊し費用として使われては困りますよね。

 2019年当たりから不動産価格はピークを迎え後に下落していく流れになると思います。その時に現在J-REITに流れている資金の多くはインフラファンドに流れることが想定されます。それまでに法改正なども整備されてくると思いますので投資が楽しみになる投資商品であることは間違いないですね。