2016年12月21日に日本ヘルスケア投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が4,060円のところ4,106円で着地しました。
尚、利益超過分配金800円が含まれております。

大阪府の介護施設を今購入したということは?

　2016年10月期は大きな動きは、2016年10月3日に購入した「そんぽの家　西田辺駅前」の利益が27日分利益に貢献していること。「そんぽの家　西田辺駅前」は大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅から徒歩２分の立地で、地域特性としては対象施設が所在する阿倍野区における75歳以上の高齢者数は、13.8千人で、総人口に占める割合 （12.8%）は、全国平均（12.2%）をやや上回る水準にあり、対象施設を含めた３km圏内地域合計に おける75歳以上の高齢者数は85.2千人で、総人口に占める割合（13.6%）はなかなか高めです。

　また、大阪府は「大阪府高齢者計画2015」にて地域包括ケアシステムの構築に向け、医療と介護の連携による在宅生活の支援や認知症の早期発見・早期対応のための取組み、介護人材の確保等を重点的に取り組むこととしています。その中で特定施設入居者生活介護施設、特別養護老人ホームなど大阪府のどのエリアでも全体的に増加させていく方針なので今後、入居者の賃料について価格競争に陥る可能性も有ります、そのため今、大阪府の物件を取得して正しいのかは微妙なところです。

【参考:大阪府高齢者計画２０１５（大阪府高齢者福祉計画及び介護保険事業支援計画）介護サービス量の見込み及び必要入所（利用）定員総数より一部抜粋】

金利スワップ契約は諸刃の剣


　また2016年6月28日にローン500百万円についてスワップ契約で変動金利を固定金利に固定化させています。米国の長期金利が上昇しているのでそれに日本の長期金利の変動も有りうると判断しての1ヶ月TIBORの変動金利を固定化しているものと思われます。もともと固定金利ローンでも良いのですが、レンダーの面目なども考えあえて変動金利で借りてスワップ契約で固定化させるやり方はいくつかの投資法人で見られる傾向です。気にするべきはこのタイプの契約がAM会社の意思決定で早期に解約できる仕組みかどうか?というところです。多くの投資法人が1度契約した場合、その後金利が逆ザヤになった場合でも解約しないケースが多いです。各AM会社は分配金だけでなくEPSの向上にもしっかり注力して頂きたいものです。