三鬼商事から2016年11月時点のオフィスレポートが公開されましたのでご紹介致します。

20161228三鬼商事オフィスレポート
 
札幌ビジネス地区
 
 11月時点の平均空室率は3.57%となり前月比0.20ポイント減少しました。新築ビルへの移転や撤退に伴う解約の動きも有りましたが、コールセンターの分室開設による大型成約や中小規模の拡張移転、館内増床などの成約もあり、平均空室率は0.20%減少することとなりました。札幌ビジネス地区全体の平均空室率は16ヶ月連続で低下する結果になりました。


仙台ビジネス地区

 11月時点の平均空室率は8.62%となり前月比0.05ポイント減少しました。11月は小規模の館内増床はありましたが、そもそもテナント移転の動きが少なく、オフィス市場は低調に推移しています。エリア別に観ると一番町周辺地区が撤退や集約などに伴う解釈の影響が出ていたこともあり空室率が増加しています。その他のエリアは全体的に小規模の成約が進んでいることが分ります。


東京ビジネス地区

 11月時点の平均空室率は3.75%となり前月比0.11ポイント増加しました。平均空室率は5ヶ月連続記録は無くなりましたね。しかし、この空室率の増加は11月に竣工1年未満のビルや新築ビルなどへの移転による大型の募集が相次いで開始されたため、東京ビジネス地区全体の空室面積がこの1ヶ月で約8,200坪増加したことによるものです。
 新築ビルの11月時点の空室率は16.34%と前月から2.09ポイント上昇しましたが、供給量の多い東京であればいたしかたないところです。12月~5月の間で13~14ポイント程度に回復するものと考えられます。
 一方、既存ビルの11月時点の空室率は3.42%、前月比0.08ポイント上げました。こちらの原因は大型ビルの募集が開始されたものによるものです。平均賃料は18,257円で前月比+42円となりました。

東京都内4区の平均賃料
 千代田区 19,967円/坪(空室率2.97%)
 中央区  17,004円/坪(空室率3.79%)
  港区   19,123円/坪(空室率5.25%)
  新宿区  15,866円/坪(空室率2.52%)
  渋谷区  20,304円/坪(空室率2.78%)
 港区、中央区は日本国内随一のオフィスエリアなので空室率の高め推移はしかたのなとところです。オフィスは千代田区が空室率、平均賃料ともに安定しているエリアということが言えます。オフィス系J-REITにとってはこのエリアのオフィスビルを購入したいところですが、価格が高く購入が難しくなっているのが現在の課題ですね。


横浜ビジネス地区

 11月時点の平均空室率は5.02%となり前月比0.29ポイント増加しました。11月は東京と同じく自社ビルへの移転による大型解約や募集開始の影響などが大きく響いた結果になりました。空室面積は約2,300増加し、平均賃料は10,824円/坪(前月比▲13円)となりました。関内地区は大型空室の募集があったとはいえ空室率0.2ポイントの増加に留まりました。みなとみらい地区は自社ビルへの移転に伴い空室率が増加したものの平均賃料が18,031円/坪(前月比+66円)となっているので賃料増額に耐えられなくなったテナントが自社ビルへ移転したものだと思われます。


名古屋ビジネス地区

 11月時点の平均空室率は6.47%となり前月比0.12ポイント減少しました。11月の名古屋はすべてのエリアで空室率が低下することになりました。解約が少なかったということもありますが郊外や他地区からの借り換えなど移転による成約が大きく貢献していることが理由として挙げられます。栄地区では小規模な成約が進みました。


福岡ビジネス地区

 11月時点の平均空室率は4.44%となり前月比0.25ポイント減少しました。平均賃料は9,262円/坪で前月比+2円です。平均空室率は12ヶ月連続の低下となており、自社ビルや郊外からの移転に伴い成約が進むことになりました。福岡ビジネス地区全体の空室面積は1ヶ月間で約1,700坪減少しました。
 エリア別に観ると薬院・渡辺通地区で自社ビルからの移転に伴う影響で空室率は0.30ポイント減少しています。祇園・呉服町地区では郊外・他県からの移転や館内増床などもあり、空室率は0.28ポイント減少しました。