運用物件である老人ホームや病院に担保がついている場合でローンがデフォルトになった場合、レンダーはその老人ホームや病院をどのように扱うのでしょうか。

　
　J-REITではローンがデフォルト(債務不履行)が発生したことはありませんが、私募ファンドでは
　
　ローンや特定社債がデフォルトした事例がたくさんありました。ノンリコースローンで資金調達した場合、運用物件を担保に差し入れますのでデフォルトした場合はレンダーがSPCを支配することになります。レンダーは貸付金を回収したいので運用物件を早期に売却し貸付金を回収します。

　
　しかし、早期に売却できるような環境であればローンがデフォルトする可能性は低い経済環境だと思いますし、不動産売買マーケット環境が冷え込んでいる時は一棟ごとに売却できるとは限りません。その場合、売却するにあたり、テナントや入居者を追い出し一室ないし一区画ごとの売却を選択する場合もあります。

　
　これは担保物件がオフィスやレジデンスであれば選択できる判断かと思いますがシニア物件の場合、老人ホームの要介護者又は支援者を追い出すことは難しいと私は考えます。
　つまり「シニア物件を売却し資金を回収しずらい」ということになります。レンダーがただでリスクを負うことはありえませんので当然そのリスクに見合う条件を貸付時に要求することになるかと思います。投資法人にたいしてアップフロントフィーや金利に上乗せされるスプレッドに加算する形で行われると思います。