物件の取得は「スポンサーの開発スケジュール」次第
　
　CBREの2015年10月27日掲載のMARKETVIEW Japan Logistics, Q2 2015によると東京都心湾岸部は老朽化による倉庫の建替えが続々計画されています。稼働率も順調に90%代後半で推移しており建てれば埋まる状況にあります。

　しかし、誰かが建ててくれない限りは投資法人は購入できません。(投資法人は兼業禁止)
　
　シニア物件の場合はオフィスやレジデンスをコンバージョンして老人ホーム等にすることは
　できますが、物流施設は簡単にコンバージョンすることはできません。

　物流施設の場合は不動産売買市場に出てくることが珍しいタイプのアセットです。そのため他社からの取得ということは非常に難しく、見つけたとしても利回りに合わなかったりなど第三者の情報からで外部成長していくことは難しいです。

　結果、スポンサーが開発した物件を供給してもらう形で外部成長を図っていくことになります。つまりスポンサーへの依存度が非常に高いJ-REIT銘柄ということになります。

　GLP投資法人、日本プロロジス投資法人の決算短信、決算説明会資料などのをご覧いたたければわかると思いますが、物流業界のマーケットにおけるマクロ環境分析はそこそこにスポンサーのアピールを盛んに行っています。これはスポンサーから供給される物流施設は非常に競争力が高いということを投資家に認知させるべく行っている活動です。

　2017年現在で物流系J-REIT銘柄は6銘柄有ります。いづれも賃貸事業利益率、稼働率が高くまた、スポンサーの物件開発スピードも早く外部成長スピードは目を見張るものが有ります。