2017年4月25日修正

　私募REITとは上場していない不動産投資信託のことです。厳密には上場している不動産投資信託が公募REIT、上場していないものを私募REITと呼んでいます。これらを総称してJ-REITと呼ぶのですが、一般的にはJ-REIT=公募REITと認識されています。

　私募REITを以下の4項目を満たすものを言います。
①非上場であること
②投資信託協会規則で定める「不動産投信等」に該当すること
③投資信託協会規則で定める「オープンエンド型」の投資法人であること
④運用期間の定めが無いこと

　J-REIT(公募REIT)と私募REITの主な違いは私募REITは「非上場である」ということが一番大きな違いです。そのため私募REITは必然的に流動性が高いということが言えます。
　しかし、J-REITはTOPIXなど株式市場の値動きに強く連動してしまう傾向が極めて強く、J-REITを買った投資家は、結果的に株式のリスクを負担してしまうという懸念が有ります。
　私募REITは年に2回もしくは4回程度不動産鑑定評価書を取得し不動産鑑定評価額を基準に時価を決定するため、投資家の投資口払戻し請求について投資口価格が大きく変動する可能性は相対的に低くなります。

　特定目的会社(TMKスキーム)、匿名組合(GK-TKスキーム)等を利用したその他の私募ファンドとの違いは、私募ファンドは「運用期間の定めが無いこと」が一番の特徴です。その他私募ファンドの場合、運用期間終了時に運用不動産等を売却するための売却損益を投資家が負担してしまうので取得価格よりも下回る価格で運用不動産等売却することになった場合は売却損が発生しキャピタルロスにより元本が毀損することになります。私募ファンドは運用期間が短い場合が多く、運用期間終了時にマーケットが必ずしも上向いているとは限らないというリスクが宿命づけられていると言えます。もちろん、運用期間を50年～100年として運用している私募ファンドも存在しますし、不動産マーケットの上昇局面では有利な魅力的な投資商品と言えます。
　私募REITの場合は運用期間を初めから設けていませんので運用不動産等の売却をある程度、資産運用会社が任意に決めることが出来るのでキャピタルロスを投資家が負担するリスクはその他の私募ファンドと比べると相対的に小さいと言えます。

　一般社団法人不動産証券化協会発表の私募リート・クォータリーによればでは2017年3月末における私募リートの物件総数は517物件、保有資産総額は2兆1,944億円、エクイティ出資総額は1兆3,418億円となっています。

　


私募REITの保有資産種別総資産総額と投資家分布

　

2017年3月時点の私募REIT
　

 運用開始  　　　　　　投資法人名       　　　     　　　　　     運用会社
2010年11月　 野村不動産ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ投資法人 　  　野村不動産投資顧問㈱
2011年3月 　 日本ｵｰﾌﾟﾝｴﾝﾄﾞ不動産投資法人 　   三菱地所投資顧問㈱
2012年3月  　三井不動産ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人  三井不動産投資顧問㈱
2012年9月　　ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ･ﾘｰﾄ投資法人 　   ｺﾞｰﾙﾄﾞﾏﾝ･ｻｯｸｽ･ｱｾｯﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2012年10月　DREAMﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人  　　 ﾀﾞｲﾔﾓﾝﾄﾞ･ﾘｱﾙﾃｨ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2013年3月　　大和証券ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ･ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ投資法人　  大和ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｱｾｯﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2014年3月　　ﾌﾞﾛｰﾃﾞｨｱ･ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ投資法人　　　 　東急不動産ﾘｰﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2014年3月　　ｹﾈﾃﾞｨｸｽ･ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ投資法人　　　  　ｹﾈﾃﾞｨｸｽ不動産投資顧問㈱
2014年9月　　丸紅ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人 　　　　 　丸紅ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2014年10月　東京海上ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人　　 東京海上ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2015年1月　　SC ﾘｱﾙﾃｨﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ投資法人 　　　 住商ﾘｱﾙﾃｨ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2015年2月　　日本土地建物ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人　日土地ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2015年3月　　SGAM投資法人  　　　　　　　　　　　SGｱｾｯﾄﾏｯｸｽ㈱
2015年8月　　東京建物ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人  　東京建物不動産投資顧問㈱
2015年9月　　ｾﾝｺｰ･ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人  　　　ｾﾝｺｰ･ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2016年2月　　NTT都市開発･ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ投資法人　 NTT都市開発投資顧問㈱
2016年6月　　D&Fﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ投資法人  　　　　　　大和ﾊｳｽ不動産投資顧問㈱
2016年6月　　京阪ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ･ﾘｰﾄ投資法人  　　　　京阪ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2016年8月　　DBJ ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人 　　　 　DBJｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2016年8月　　ﾆｯｾｲﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人 　　　 　ﾆｯｾｲﾘｱﾙﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2017年1月　　地主ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ投資法人  　　　　地主ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ㈱
2017年3月　　SIA ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ投資法人  　　　　　　　㈱ｼﾝﾌﾟﾚｸｽ･ﾘｰﾄ･ﾊﾟｰﾄﾅｰｽﾞ