ヘルスケア＆メディカル投資法人が2017年9月28日に資産運用会社における業務方法書の変更について発表しました。

業務方法書の変更理由
　　
　ヘルスケア＆メディカル投資法人は設立以来、病院・診療所などの医療関連施設等についても、高齢者向け施設・住宅と同様に、我が国の高齢社会を支える社会インフラとして位置づけ投資対象としている。そのうち病院不動産については、国土交通省により2015年６月26日に「病院不動産を対象とすリートに係るガイドライン」が公表されており、病院不動産の取引を行おうとする資産運用会社が整備すべき組織体制並びにREITと不動産取引を行う病院を開設し、又は運営する者との信頼関係の構築、医療法等の規定及びこれに関連する通知の遵守等が示されています。
　資産運用会社(AM会社)では病院不動産の取得を検討するにあたり、本ガイドラインで求められる組織体制の整備を完了し、これらを業務方法書に反映させる必要があったことから、変更を行うものとのこと。

　病院不動産の取引を行う場合、病院関係者や病院不動産の利用者等に不安を抱かせることのないよう以下の①から⑤までの内容について、適切に対応する。
      ①病院関係者との信頼関係の構築
      ②医療法等の規定及びこれに関連する通知の遵守
      ③事前の確認及び医療法等の規定又はこれに関連する通知の照会のための相談並びに賃料不払い等の場合の対応
      ④不動産の鑑定評価の確認
      ⑤情報の収集及び開示
　
変更内容②業務分掌の方法に係る主な変更

　病院不動産に投資を行うための組織体制として、以下の①及び②の措置を講じるものとする。
　①病院不動産への投資業務等の経験等により病院の事業特性等を十分に理解し、病院関係者と調整を行うことができる専門的な能力を有する者として、資産運用部長を重要な使用人として配置している。なお、これにあわせて本資産運用会社の「業務分掌規程」 において資産運用部の業務分掌を一部改定。　 　　　
　②病院不動産の取得や取得後の継続的なモニタリングを行うにあたり、必要に応じて、病院不動産への投資業務等の経験等により、病院の事業特性等を十分に理解しているコンサルタント会社等の外部専門家からの助言を受ける。

　簡単に言うと、病院取得にあたり、その病院の医者さんや患者さんの理解を得るように努めるということと、病院というアセットとしてのリスク管理やオペレーターの事業評価だけでなく、病院の医療計画との適合について確認するという割と病院の経営について確認できるような運用体制になるようですね。

　商業施設やホテルの場合は変動賃料計算のためテナントの月次売上や客室稼働率等をAM会社が確認できるよう賃貸借契約や運用管理契約にテナント・オペレーターからの情報を提供を求めることが有りそれに対しAMが注文をつける場合が有りますが、病院の場合は変動賃料で契約を締結する可能性は「病院」という特性上考えづらいため医療計画に注文をつけるというよりも医療計画に合わせて運用していく流れになりそうですね。
　しかし、病院は老人ホームと同様、高齢化がポジティブに働く数少ないアセットですから是非取得して欲しいですね。