日本リート投資法人が2017年10月6日に東京都大田区のマンション、フィールドアベニューの優先交渉権をスポンサーである双日㈱から付与されたことを発表しました。

優先交渉権の概要
 

 ①優先交渉権付与者:双日㈱
 ②対象資産:不動産を信託財産とする信託受益権
 ③信託財産である不動産:フィールドアベニュー (信託受益権)
 ④優先交渉価格:3,110百万円
 ⑤優先交渉期間:2017年10月6日から2019年9月30日
 ⑥賃貸可能戸数:55戸
 ⑦賃貸可能面積:3,092.63㎡ 
 ⑧立地:フィールドアベニューは東急池上線「池上駅」より徒歩2分に位置し、電車利用で「五反田駅」まで約20分、東海道本線「蒲田駅」まで約10分でアクセスできる好立地です。生活利便施設の充実した池 上商店街の中ほどに位置しており、更に今後マンションの開発や2020年に向けての駅舎の改修、 駅ビルの開発が予定されており、今後ますます発達していくエリアとのこと。

 建物については品(ひん)等、維持管理の状態は良好であり、都心勤務の単身者・DINKSをターゲットとした1K~2LDKまでの多岐に亙るプラン構成によって、安定した需要が期待できるものとと考えているようです。

 1・2階の一部は店舗としての仕様になっていますね。プレスリリースに記載のある地図を見る限りコンビニや銀行も近くにあるので確かに生活利便性は高そうです。2017年10月6日現在で賃貸可能戸数55戸のうち52戸が稼働中で、稼働率は94.5%となっています。
 仮に優先交渉価格で取得した場合、総賃料収入133百万(年間)ですから年換算した表面利回りは133百万円÷3,110百万円×100=約4.28%程度ということになります。総賃料収入には礼金や更新料、原状回復収入、敷金償却益は含まれていないと思うのでかなりざっくりの数値ですが、もっと良い物件は無いのか?とは感じますね。レジデンス系J-REITのNCF利回りが直近決算ベースで約4.7~5.3%程度の水準ですから、上記で挙げた礼金や更新料、原状回復収入、敷金償却益が得られないと4.7~5.3%台に届かない可能性も有ります。

 まだ優先交渉権を結んだだけなので日本リート投資法人がフィールドアベニューの取得が決定した訳では無いので今後のプレスリリースはチェックしておきたいですね。