2017年12月14日のケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が12,200円のところ12,500円で着地しました。

不利なマーケットでも外部成長を継続

 2017年10月期においては、オフィスビル2物件(竹山ホワイトビル:取得価格1,800百万円、渋谷1717ビル:取得価格3,500百万円)を取得し、KDX新横浜381ビル(当初取得価格:5,800百万円)を譲渡しました。 その結果期末現在のポートフォリオは、合計98物件(取得価格の総額392,968百万円)となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル92.3%、都市型商業施設5.6%、住宅1.4%、その他0.7%となっています。

 2017年10月期末のポートフォリオの稼働率は99.1%と、2017年4月期より1.2%上昇し、引き続き高稼働率を維持しています。リーシング面においては景気や不動産市場の動向を踏まえ、仲介業者との親密なリレーションを図り、潜在 的な需要層の堀り起こしを行いました。また、オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、空調設備の更新 や共用部の改修等を計画的に実施。これらにより、その結果、本投資法人の保有するオフィスビルの稼働率は、2017年10月期末において、東 京経済圏のオフィスビルで99.0%となり、2017年4月期末比で1.3ポイント上昇し、オフィスビル 全体では99.0%と、前期を上回り、引き続き高稼働率を維持。 更新期を迎えるテナントのうち、市場賃料を下回るテナントを中心に積極的に賃料増額改定交渉に取り組み、賃料増額改定件数が前期実績を上回ったとのことです。


金融コストは着実に削減中
20171215ケネディクス・オフィス投資法人LTV・DSCR推移

 2017年7月19日に第8回無担保投資法人債(発行総額1,000百万円、期間5.0年)及び第9回無担保投資法人債(発行総額2,000百万円、期間10.0年)を発行し、物件取得資金及び2017年9月8日に債償還期 限を迎えた第4回無担保投資法人債(発行総額1,500百万円、期間5.5年)の償還資金の一部に充当しました。この結果、2017年10月期末で投資法人債残高は7,800百万円となっています。

 有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指しています。2017年10月期)においては、期中に返済期日が到来した借入金14,000百万円の返済資金として同額の借入れを行うと共に、物件の取得に際し、新たに3,500百万円の借入れを行っています。この結 果、2017年10月期末で借入金残高は171,800百万円(短期借入金6,000百万円、長期借入金165,800百万円)、投資法人債残高は7,800百万円、有利子負債残高は179,600百万円、有利子負債比率は43.3%となっています。 なお、2017年10月期末の変動金利による長期借入金残高113,850百万円のうち、111,850百万円について、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップ等の活用により実質的に金利を固定化しています。有利子負債全体では、長期負債比率は96.7%、長期固定化負債比率は95.5%となっています。また、各期末時点の有利子負債残高にて加重平均して算出した本投資法人の有利子負債の平均残存年数について第21期末(2015年10月31日)時点の4.3年から2017年10月期末時点の 5.0年へと長期化を実現。また、平均金利についても同期間において、1.39%から1.10%へ低下させており、着実に金融コストを削減しています。