J-REITの仕組み　投資法人スキーム

　J-REITを理解するためには、J-REITが会社のような形をとっているということを理解することが大切です。J-REITは、法律に基づき、「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています。
 
　J-REITの仕組みは投資法人により細かな違いはありますが、基本的なスキームは以下の図のようになっています。J-REITは一般の会社ではなくSPC(特定目的会社)と呼ばれる分配金を毎期投資家に分配することを目的としているため資産運用会社(AM会社)をはじめ多くの業務を外部に委託しています。

　J-REITは、株式会社でいう株式に当たる、「投資証券」を発行し、J-REITに投資する投資家は、この投資証券を購入します。投資家から預かった資金をもとに、J-REITは不動産等に投資して購入した物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。

　またJ-REITは、金融機関から融資を受けたり、株式会社でいう社債に当たる「投資法人債」を発行して、資金調達をすることもあります。

　金融庁のホームページでもJ-REITの仕組みという図が紹介されていますが、スポンサーやプロパティマネジメント会社など利害関係者などについての記載が不足していると思うので私の経験と実務に基づいて作成してみました。

　この図ではJ-REITの最大のポイントである「スポンサー」と「プロパティマネジメント会社」の存在を明記しています。このスポンサー、プロパティマネジメント会社は一般的に資産運用会社の親会社や関連会社が担当することになります。

　つまりどんな物件を取得するのか?、物件取得後の物件管理の質はこれら資産運用会社の親会社や関連会社の能力や方針に依存してしまうと側面が存在するということです。

　投資法人と主に関係の深い関係者については以下で詳細に解説していますのでご覧ください。

J-REITの仕組みバックナンバー

J-REITの仕組み①投資法人