2018年8月16日にジャパンエクセレント投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり分配金が2,800円のところ2,800円で着地しました。

稼働率は過去最高
20180821ジャパンエクセレント投資法人LTV・DSCR推移

 ジャパンエクセレントはオフィスビル賃貸市場については、テナントの館内増床・拡張移転・立地改善等の需要が引き続きみられ、空室率及び募集賃料水準は改善していると分析しており。賃料水準を重視した営業活動に努めており、 既存契約については、増額改定の機を捉えて物件価値に見合った賃料への増額取組を一層強化し、また新規 契約については、市場動向を踏まえ賃料設定水準を引き上げてリーシング活動を行ってまいりました。その 結果、既存物件の月額賃料増加額27百万円、2018年6月期末の稼働率99.6%と、いずれも過去最高水準となりました。 2018年6月期末における投資法人の全保有運用資産は30物件、取得価格総額2,669億円、総賃貸可能面積341,247.30㎡(103,227.31坪)となっています。


長期の投資法人債発行で安全性の高さを見せつける

 2018年6月期は、2018年11月に満期を迎える投資法人債の償還資金70億円について、金利動向や投資法人債の発行市場の状況に鑑み、2018年4月にその一部の40億円を先行調達しました。投資法人としては初めてとなる超長期債20億円(満期15年、金利0.95%)を発行すると同時に、5年債20億円(金利0.24%)を発行しました。 また、6月に期限の到来した借入金合計140億円(平均借入期間5.4年、平均借入金利0.99%)について、平均借入期間6.9年、平均借入金利0.65%の条件にて借換えを行いました。これらの結果、2018年6月期末における有利子負債平均残存期間は4.8年(対前期末0.4年長期化)、期末平均有利子負債金利は0.80%(対前期末0.05%低下)、LTVは44.4%(対前期末1.0%上昇)となりました。このほか、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から継続して借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。
 15年の投資法人債は脅威的ですね。しかし、いずれは金利が上昇することは予想できるのでトータルで見た金利負担の上昇リスクは低いと見ることができるかもしれません。また、15年の長期間で引受先があるということはスポンサーの信用力が高いということを改めて証明したと感じます。