オリックス不動産投資法人が2018年12月27日にR&Iから得ている発行体格付けについてA+からAA-に引き上げられたと発表しました。オリックス不動産投資法人は、㈱格付投資情報センターより、投資法人の発行体格付をを取得しています。

格付け変更の内容
 
 ①信用格付業者:㈱格付投資情報センター(R&I)
 ②対象格付:発行体格付
 ③格付け方向性:A+(ポジティブ)→AA-(安定的)
 ・R&Iの格付におけるAAの定義:信用力極めて高く、優れた要素がある  


今後の見通し

 格付の変更による投資法人の2019年2月期(第34期:2018年9月1日~2019年2月28日)及び2019年8月期(第35期:2019年3月1日~2019年8月31日)の運用状況への影響軽微であり運用状況及び分配予想の修正はありません。格付け取得自体は業績に影響は与えないので当たり前ですけどね。
20190109オリックス不動産投資法人LTV・DSCR推移
 
 LTVは直近5期の推移を見てみるとここ3期間は約43%台で推移している流れとなっており、J-REIT全体から見ても極めて平均的なLTV推移ですが2017年2月期以前は46%から比べると更に絞ってきています。投資法人の利息負担を表すDSCRでは11%広範から12%台で推移しており利息負担は少ないです。物件群は全体で110棟を既に超えておりおよそ半数がオフィスビルというオフィス系J-REITでこの運用物件構成は良くあるREITです。
20190109オリックス不動産投資法人NOI推移

 ただNOI利回りは毎期続伸しているというところが他の投資法人とは違うところ。(2018年8月期は少し下がりましたが)物件の取得による外部成長やコスト削減、賃料増額、リーシング計画といった内部成長にも同時に力を入れて数値面で結果を出しており、決算期ベースで右肩上がりの成長を行っているように見せることに成功しています。(NOI利回り5%はオフィス系J-REITではトップクラスです。)

 今回のR&Iの評価はどうも安定性よりも成長性を重点的に評価したのではないかと思います。また、2~3年の推移の中で見ているようなので急な路線変更も無かったことが良い評価を得た一因ではないかと思います。