2019年9月3日にサンケイリアルエステート投資法人が追加取得も含め3棟のオフィスビルと1棟のホテルの取得を完了したと発表しました。

取得資産の概要

  ①取得資産:ブリーゼタワー(追加取得)
  ②取得価格:4,500百万円
  ③鑑定評価額:4,605百万円(2019年7月19日時点)
  ④売買契約締結日:2019年8月6日
  ⑤引渡日:2019年9月3日
  ⑥取得先:㈱サンケイビル
  ⑦取得資金:新投資口発行による資金調達、借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:関西を代表するビジネス街である梅田エリアに立地し、JR「大阪」駅・「北新地」駅、Osaka Metro「西梅田」駅等周辺の主要ターミナル7駅と地下通路でダイレクトに接続している。また大阪の玄関口である「新大阪」駅や「大阪国際空港(伊丹空港)」にも近く、ビジネスに適したロケーション。大阪市の空室率は梅田地区を筆頭に低下傾向にあり、賃料水準は同地区を筆頭に上昇傾向であることや、2019年度以降のオフィスビルの新規供給見通しは限定的であることから、オフィス賃貸市場は堅調に推移していくと判断。投資法人は、物件のオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)を既に保有しており、追加取得により、オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分の保有割合は45%に増大する。

  ①取得資産:品川シーサイドTSタワー
  ②取得価格:10,040百万円
  ③鑑定評価額:10,200百万円(2019年7月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年8月6日
  ⑤引渡日:2019年9月3日
  ⑥取得先:合同会社エス・ケー・ビー3号
  ⑦取得資金:新投資口発行による資金調達、借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:大型再開発により誕生した、高層オフィスビル群や大型商業施設からなる「品川シーサイドフォレスト」に所在する高層オフィスビルである。東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅から徒歩1分に位置し、「品川シーサイド」駅からは一大ターミナルである「渋谷」駅まで約15分程度でダイレクトアクセスが可能(「大崎」駅 でJR線と相互直通運転を実施)である。さらに、京急本線「青物横丁」駅を利用することで、「羽田空港」や「品川」駅へのアクセスも良好。品川区のオフィスビルの空室率は規模に関わらず低下傾向にあり、賃料水準は上昇傾向にあることや、2019年以降のオフィスビルの新規供給見通しは限定的であることから、オフィス賃貸市場は堅調に推移していくと判断。

  ①取得資産:大森パークビル
  ②取得価格:5,400百万円
  ③鑑定評価額:5,600百万円(2019年7月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年8月6日
  ⑤引渡日:2019年9月3日
  ⑥取得先:合同会社エス・ケー・ビー1号
  ⑦取得資金:新投資口発行による資金調達、借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:京急本線「大森海岸」駅から徒歩3分に位置し、第一京浜に面しているため、「品川」駅や「羽田空港」へのアクセスに鉄道、自動車の両面から恵まれた立地。貸室は、周辺のオフィスビルの中では比較的広い1,131㎡(342坪)の基準階床面積を確保している。また、天井高2,700mm、三面窓の開放的な無柱空間で、OAフロアが敷設されている。重厚な外観と広々としたエントランス、国道15号(第一京浜)からダイレクトにアクセス可能な駐車場を備え、セントラル空調と個別空調の併用により、近時のテナントニーズに概ね対応した仕様・設備水準を 備えており、一定の競争力を有するオフィスビルとなっている。

  ①取得資産:ホテルインターゲート広島
  ②取得価格:3,990百万円
  ③鑑定評価額:4,080百万円(2019年7月1日時点)
  ④売買契約締結日:2019年8月6日
  ⑤引渡日:2019年9月3日
  ⑥取得先:㈱サンケイビル
  ⑦取得資金:新投資口発行による資金調達、借入金及び自己資金 
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:広島電鉄白島線「八丁堀」電停から徒歩3分、JR山陽本線「広島」駅から約 1.3km の位置に所在し、国際平和都市広島の経済及び商業の中心である八丁堀・紙屋町エリアに近接していることから、平日はビジネス需要を、週末及び観光シーズンには「原爆ドーム」や「厳島神社」の2つの世界遺産を中心とするレジャー需要を期待できる。テナントとの賃貸借契約は定期建物賃貸借契約(賃貸借期間20年、固定賃料)となっており、安定的な賃貸収入を獲得可能であると判断。
20190910ホテルインターゲート広島

 2019年8月16日の記事にも記載しましたが、好立地の物件なので特に言うことは無いと感じます。2020年以降の不動産マーケットは不透明ですが、ホテルインターゲート広島は地方ですが東京オリンピック需要には預かれると思うので今年中の取得で良かったと思います。

 2019年9月2日に特定関係法人の異動のお知らせが発表されており、スポンサー関連会社である㈱グランビスタホテル&リゾートがホテルインターゲート広島のオペレーターとなっています。スポンサーが運用ホテルのオペレーターになるケースは星野リゾート・リート投資法人や大江戸温泉リート投資法人でも採用されているケースです。ホテルからの賃料収入はオペレーターの事業次第なのでホテル運営が上手いオペレーターであれば良いのですが、経営が上手くいかなくなった場合はオペレーターが投資法人に賃料減額を要請し投資法人が安易に承諾してしまうというリスクがあります。