2019年11月14日にケネディクス商業リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり6,480円のところ6,486円で着地しました。
尚、利益超過分配金244円が含まれています。

物流施設よりのアセット取得は〇
20191120ケネディクス商業リート投資法人NOI推移

 2019年9月期の外部成長については4物件(座間配送センター:取得価格1,400百万円、追浜配送センター:取得価格1,300百万円、横浜上郷配送センター:取得価格790百万円、羽曳が丘ショッピングセンター:取得価格2,000百万円)を取得し、2物件(ソララプラザ(準共有持分51%):譲渡価格3,049百万円・取得価格2,917百万円、フルルガーデン八千代:譲渡価格15,200百万円・取得価格14,848百万円)を譲渡しました。これらの結果、2019年9月期末におけるポートフォリオは、合計55物件(取得価格の総額200,938百万円)となりました。
 運用面は、2019年9月末に保有する全ての物件について、プロパティ・マネジメント業務を資産運用会社に一括委託しています。アセットマネジメント業務及びプロパティ・マネジメント業務の一体的な推進を通じて、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を目指すとともに、現場に近い商業施設及び物流施設のマネジメントを実現し、ノウハウの蓄積及びテナント満足度の向上を目指すとしています。
 また、生活密着型商業施設を中心としながら、物件及びテナント等のポートフォリオの分散により長期安定的なキャッシュ・フローの創出を目指すとともに、変動賃料の導入による賃料のアップサイドを追求することにより、安定性と成長性の両方を追求するポートフォリオの構築を目指しています。2019年9月末のポートフォリオ全体で98.9%の稼働率となるなど、良好な稼働状況で運営されており、また、保有している商業施設及び物流施設のエンドテナント数は480件とテナント分散が図られたポートフォリオとなっています。上記運用の結果、2019年9月期の業績は、営業収益8,609百万円、営業利益3,879百万円、経常利益3,288百万円、当期純利益3,287百万円となりました。


物件取得の借入後もLTVほぼ変わらず

 ケネディクス商業リート投資法人の財務戦略は資産取得のため、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資資産の持続的な成長を目的として、財務の安定性と資金調達コストのバランスを考慮した上で実行しています。2019年9月期期においては、既存借入れの借換えを目的とした借入れ(7,010百万円)を行い、2019年9月期末の借入金残高は99,100百万円、投資法人債を含めた有利子負債(有利子の敷金・保証金を除く。)は106,100百万円となりました。資金の借入れに際しては、返済期限の分散化と長期化を図る一方で、財務戦略上の機動性や柔軟性の観点から、一部短期借入を行いました。また、一部の長期借入金については金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップの活用等により、金利を固定化しています。以上の結果、2019年末の借入金及び投資法人債の平均残存年数は4.6年、加重平均金利は1.03%、長期負債比率は96.2%、LTVは44.9%となりました。2019年9月末現在で取得している格付けは以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付 A+(安定的)、債券格付:A+