2019年12月13日にケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金13,370円のところ13,639円で着地しました。

オフィスビルのマーケット環境は良好だが取得は1棟のみ

 2019年4月30日時点で、合計96物件(取得価格の総額415,835百万円)の運用資産と匿名組合出資持分(当初出資金額1,107百万円)を保有していましたが、2019年10月期においては、オフィスビル1物件(調布センタービル:取得価格8,700百万円)を取得しました。その結果、2019年10月末現在のポートフォリオ(匿名組合出資持分を除く)は、合計97物件(取得価格の総額424,535百万円)となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル99.3%、その他0.7%となっています。また、2019年10月末のポートフォリオの稼働率は99.5%と、引き続き良好な稼働率を維持しています。

 2019年10月末に保有する全ての物件(アーク森ビル、新宿6丁目ビル(底地)を除く)について、プロパティマネジメント業務をケネディクス・プロパティ・マネジメント㈱に委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口等を一元化し、迅速かつ良質なサービスの提供を図っています。リーシング面においては景気や不動産市場の動向を踏まえ、仲介業者との親密なリレーションによる積極的な新規テナントの誘致、既存テナントとの良好な関係を活かして増床ニーズの取り込みを行いました。また、 オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、共用部の改修、空調設備・エレベーターの更新等を計画的に実施しました。その結果、投資法人の保有するオフィスビルの稼働率は2019年10月末において、東京経済圏のオフィスビルで99.7%となり、オフィスビル全体では99.5%と、前期末(2019年4月末)と同様の水準です。

 テナント数及びテナント業種の分散については保有するオフィスビルのエンドテナントの数は、2019年10月末は1,125件であり、テナント分散が進んでいます。また、ポートフォリオ全体に係る賃貸面積の合計に占めるオフィスビル上位10エンドテナントの賃貸面積割合は10.7%となっています。


LTVは42.1%と踏み込んだ比率で推移
20191215ケネディクス・オフィス投資法人LTV・DSCR推移
 財務面につていは、ケネディクス・オフィス投資法人は有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指しています。2019年10月期においては期中に返済期日が到来した借入金8,200百万円の返済資金として 同額の借入れを行うと共に、物件の取得に際し、新たに3,000百万円の借入れを行っています。また、2019年6月3日に契約期間が開始するコミットメントライン契約(借入極度額6,000百万円)を2019年5月31日に新規設定しました。  

 その結果、2019年10月末現在で借入金残高は177,050百万円(短期借入金2,200百万円、長期借入金174,850百万円)、投資法人債残高は8,000百万円、有利子負債残高は185,050百万円となっています。なお、2019年10月末の変動金利による長期借入金のうち、119,700百万円については、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップの活用により実質的に金利を固定化しています。有利子負債全体では、長期負債比率は98.8%、長期固定化負債比率は97.7%となっています。これらの結果、2019年10月末の有利子負債の平均残存年数は4.8年となり、平均金利は1.02%に、LTVは42.1%となっています。