三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が2020年1月6日に大阪の商業施設2棟の取得を発表しました。

20200115三井不動産ロジスティクスパーク投資法人公募増資
【出典:三井不動産ロジスティクスパーク投資法人PRより】

取得資産の概要

  ①取得資産:MFLP堺(準共有持分80%)
  ②取得価格:19,100百万円
  ③鑑定評価額:19,300百万円(2019年11月30日時点)
  ④売買契約締結日:2020年1月8日
  ⑤引渡日:2020年2月3日
  ⑥取得先:三井不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口発行の手取金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:阪神高速湾岸線「三宝IC」至近に立地するため、湾岸部を縦横断する都市高速道路へのアクセスが良好であり、また、大阪港や堺泉北港へも近接しているため、広域輸送が可能な拠点性を有しています。2019年度末には、東西の高速道路網として阪神高速6号大和川線が全線開通予定であることから、大阪松原方面で阪神高速を経由し、近畿自動車道(大阪東部・北部方面)、阪和自動車道(大阪南部方面)及び西名阪自動車道(奈良方面)へ接続し、リードタイム短縮に貢献するといえ、関西圏を広域的にカバーする交通利便性がより一層高まることが予想されます。

 また、対象不動産は、工業専用地域内の工場・倉庫集積エリアに立地していることから騒音問題等が発生する懸念が少なく、24時間稼働や多頻度配送が可能な環境にあります。雇用確保の面においては、最寄り駅から徒歩圏外になりますが、徒歩圏内のバス停を利用することができるほか、背後に豊富な住宅地域を抱えており、従業員の雇用を確保しやすい環境に立地しています。

  ①取得資産:MFLPプロロジスパーク川越(準共有持分50%)
  ②取得価格:14,800百万円
  ③鑑定評価額:14,800百万円(2019年11月30日時点)
  ④売買契約締結日:2020年1月8日
  ⑤引渡日:2020年2月5日
  ⑥取得先:川越特定目的会社
  ⑦取得資金:新投資口発行の手取金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:MFLPプロロジスパーク川越は、首都圏の主要な環状線である国道16号線と関越自動車道の結節点である「川越IC」 から約2.5kmとアクセス性が高く、首都圏を広域的にカバーし全国各方面とも効率的に結ぶことができるポテンシャルの高い立地です。労働力の確保については、西武新宿線「南大塚」駅から徒歩約6分に位置し利便性が高く、また、JR川越線・東武東上線「川越」駅や西武新宿線「本川越」駅周辺からもバスを利用することで容易にアクセスできることから、後背地の住宅地だけでなく各鉄道沿線からも労働力を確保しやすい立地といえます。

  ①取得資産:MFLP広島Ⅰ
  ②取得価格:14,480百万円
  ③鑑定評価額:14,600百万円(2019年11月30日時点)
  ④売買契約締結日:2020年1月8日
  ⑤引渡日:2020年3月2日
  ⑥取得先:三井不動産㈱
  ⑦取得資金:新投資口発行の手取金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:MFLP広島Ⅰは、広島市西区観音新町地区の北側に位置し、広島高速3号線「観音IC」へ約400mと至近で、交通利便性は非常に良好であり、九州圏と関西圏を結ぶ西日本全体への配送拠点としての ポテンシャルも高い立地といえます。また、広島市中心部から5km圏内に位置し、隣接する県道262号線にて北上することでアクセスすることが可能なため、中心部向け地域配送が可能な立地で、消費地近接地として交通利便性に優れた立地といえます。 

 操業環境としては、周辺港湾地区は物流・事業拠点が集積する産業エリアで、周辺道路幅員は広く、24時間稼働が可能であり、物流業務運営上優れた環境といえます。また、雇用確保・通勤面は車利用が前提となりますが、広島市内中心部、周辺市町からのアクセスは良好であり、特段問題は見受けられません。敷地に隣接するバス停へはJR山陽線・可部線・芸備線・呉線「広島」駅から平日1時間5本以上のバスが発着しており、労働力の確保しやすい環境にあります。


新投資口発行による発行済投資口の総口数の推移

 ①2020年1月時点の発行済投資口総数:379,000口 
 ②国内一般募集及び海外募集に係る新投資口発行による増加投資口数:59,000口 
 ③国内一般募集及び海外募集に係る新投資口発行後の発行済投資口の総口数:438,000口 
 ④本件第三者割当に係る新投資口発行による増加投資口数:3,000口
 ⑤本件第三者割当に係る新投資口発行後の発行済投資口の総口数:441,000口
 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人としては第3回目の公募増資となり1年に1回のペースで投資口の募集をしています。今回は大阪、広島といった関西圏2棟と関東圏1棟の取得で立地のポートフォリオを意識した取得となっています。注目なのは分配金の上昇率で2019年7月期の実績6,496円に対し、2020年7月期は6,852円と5.5%の成長率です。更に2021年1月期は7,152円となると見込まれています。