2020年1月27日にケネディクス・オフィス投資法人が大阪府のオフィスビル、土佐堀プライムの取得が完了しました。

20200207土佐堀プライム

【出典:ケネディクス・オフィス投資法人PRより】

取得資産の概要

  ①取得資産:土佐堀プライム
  ②取得価格:5,100百万円
  ③鑑定評価額:5,100百万円(2020年1月31日時点)
  ④売買契約締結日:2020年1月29日
  ⑤引渡日:2020年1月31日
  ⑥取得先:トスカ特定目的会社
  ⑦取得資金:借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:土佐堀プライムは、OsakaMetro四つ橋線「肥後橋」駅から徒歩約5分、京阪中之島線「中之島」駅から徒歩約9分の、オフィスビルが建ち並ぶ土佐堀通りに面した立地の視認性に優れたオフィスビルです。物件が位置する肥後橋エリアは、大阪市を代表するオフィス集積地の1つである淀屋橋エリアに隣接し、近年、変貌著しい梅田や再生医療の国際的な拠点化を目指して大阪の産官学が連携し検討が進んでいる中之島へのアクセスも良好なエリアです。将来的には、物件近隣において梅田と関西国際空港を結ぶ「なにわ筋線」の開通も計画されており、更なる交通利便性の向上と活性化が期待できると判断。

 土佐堀プライムの建物は基準階貸室面積約619㎡(約187坪)、天井高2.5m、設備面ではOAフロア(50㎜)、個別空調(専用部)、エレベーター3基、立体駐車場40台、平面駐車場2台を備えています。貸室形状はほぼ長方形の間取りとなっており、多様なオフィスレイアウトにも対応できることから、各種ニーズに応じた柔軟なテナントリーシングが可能。また、エントランスや共用廊下、エレベーターホールなどの共用部は2018年に大規模リニューアル工事が実施され、相応の競争力は持っています。

 鑑定評価額ベースでのNOI利回りは4.5%とまずまずなのですが、鑑定評価額の算定で使用するNOIは結構都合の良いように解釈された上で計算されるので2019年10月期のNOI利回りが4.8%だったのでポートフォリオ全体としてはNOI利回りは落ち込むことになります。物件が増えた分はその物件賃貸事業利益分は分配金の上昇に繋がると思いますが、2020年4月期、2020年10月期の業績予想に変更は無いということなので立地ポートフォリオが分散されたということが唯一のポジティブな情報ですね。取得後の現在のポートフォリオは98物件(合計:4,295億円)、ポートフォリオに占めるオフィスビルへの投資比率は99.3%、東京経済圏への投資比率は80.8%となっています。(各数値は取得価格ベース)