2020年5月21日に大和証券オフィス投資法人が運用中のDaiwa神保町ビルの譲渡と日本橋セントラルスクエアの取得(交換)が完了しました。
20200526日本橋セントラルスクエア
【引用元:大和証券オフィス投資法人プレスリリースより】

取得資産の概要

  ①取得資産:日本橋セントラルスクエア
  ②取得価格:3,521百万円
  ③鑑定評価額:3,800百万円(2020年4月30日時点)
  ④売買契約締結日:2020年5月21日
  ⑤引渡日:2020年5月21日 
  ⑥取得先:非開示
  ⑦取得資金:Daiwa神保町ビルの譲渡資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:日本橋セントラルスクエアは東京メトロ銀座線・東西線、都営地下鉄浅草線「日本橋」駅より徒歩1分、東京メトロ日比谷線「茅場町」駅より徒歩3分に位置します。「日本橋」駅から「大手町」駅へは約1分等、都内の主要駅へのアクセスが良好です。物件が所在する「日本橋・八重洲・京橋」エリアは、JR東京駅の東側の歴史あるオフィス集積エリアとして、新幹線を利用した広域アクセスやJR在来線・地下鉄を利用した都内及び近郊へのアクセスが容易であり、幅広い業種のテナントから志向されています。
 また、こうした立地競争力に加え、近年は既存ビルの建て替えに伴う周辺地域の機能更新が進んだことで、重厚長大な有力企業 のみならず、外資系やIT系企業も流入し、需要層の厚みが増しています。


譲渡資産の概要

  ①譲渡資産:Daiwa神保町ビル
  ②譲渡価格:4,000百万円
  ③想定帳簿価額:3,943百万円(2019年11月末時点)
  ④売買契約締結日:2020年5月21日
  ⑤引渡日:2020年5月21日
  ⑥売却先:非開示
  ⑦支払方法:引渡時全額支払
  ⑧譲渡理由:取得案件の入替を目的とした取引であり、入替により、ポートフォリオの改善(立地及び交通利便性の向上、築年数の若返りやビルスペック高度化によるテナント競争力強化等)が図れることから本譲渡物件を譲渡することが合理的であると判断。

 東京都の千代田区のオフィスビルと中央区のオフィスビルとを交換するという取引です。ポートフォリオ上は似通ったエリアなので特にプラスにもマイナスにもならないと感じます。譲渡したDaiwa神保町ビルも帳簿価額以上で売却できていることから投資家さんにとっても不利な取引では無いと思います。また、Daiwa神保町ビルの直近の鑑定評価額が3,990百万円ということで、鑑定評価額とほぼ同額で取引されているということから、不動産マーケットもコロナウイルスによる緊急事態宣言前とやはり変わっていないということが投資家さんにもお分かり頂けると思います。

 取得した日本橋セントラルスクエアですが、8階建、延床面積4,100.23㎡、1フロア約130坪の賃貸面積が確保されており、基準階天井高2,800mmに加えOAフロア100mm の設備を備えており、様々な業種のオフィスニーズを満たすことができると大和証券オフィス投資法人は判断しています。また、貸室形状は、貸室内に柱がないことから、レイアウトの自由度・利用効率が図れるという特徴があります。レイアウト変更しやすいと部屋をあえて狭くし部屋数を増やすということができるためリーシングしやすいというメリットがあります。早期リーシングを実施しやすい物件に入れ替えたことで運用物件の質は結果として上がると考えられるのでこの入替えは投資家さんにも悪いものでは無いと思います。