2020年8月19日にマリモ地方創生リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,463円のところ3,494円で着地しました

積極的な取得で資産規模拡大

 2020年6月期の外部成長については2020年1月21日付けで以下のレジデンス3棟と商業施設3棟を取得しました。
アルティザ鶴舞(所在地:愛知県名古屋市中区、取得価格:430百万円)
アルティザ淡路駅東(所在地:大阪府大阪市東淀川区、取得価格:1,180百万円)
(仮称)アルティザ松本(所在地:長野県松本市、取得価格:640百万円)
(仮称)MRRあきたⅡ(所在地:秋田県秋田市、取得価格:970百万円) 
(仮称)MRRいちはら(底地)(所在地:千葉県市原市、取得価格:700百万円) 
(仮称)MRRきたもと(底地)(所在地:埼玉県北本市、取得価格:1,030百万円) 

 2020年6月期においては、資産運用会社とプロパティマネジメント会社である㈱マリモの各拠点との一体的なプロパティマネジメント業務の推進を通じて、各地域の特色を踏まえたリーシング活動や個別物件の特性・稼働状況を踏まえたテナント募集条件の設定などを実践した結果、運用物件の安定した稼働及び、ダウンタイムの短縮を実現しました。また、内部成長策の一環として、「アルティザ博多駅南」の無垢床材導入によるバリューアップ工事、「MRRあきたⅡ」の駐車場を新設したことによる賃料収入の増額等を実現しました。コスト削減においては、「MRRくまもと」でビルメンテナンス契約の一部見直しにより費用削減を実現しました。
 さらに、「MRRくまもと」の駐車場棟外壁塗装工事の実施、災害対応型自動販売機の設置、「アルティザ相武台」でのエレベーター改修工事の実施等機能性・利便性の向上及び顧客満足度の向上に向けた運用を行いました。しかし、一部レジデンス物件で大口テナントの退去が発生し、稼働率が一時低下した結果、2020年6月期末における投資法人の保有資産(31物件、取得価格の合計29,955百万円)の稼働率は98.1%、期中平均稼働率は98.5%となりました。2020年6月期業績は、営業収益1,265百万円、営業利益571百万円、経常利益468百万円となり、当期純利益は467百万円となりました。


バンクフォーメーションの「維持」はどうなのか?
20200824マリモ地方創生リート投資法人LTV・DSCR推移

 財務の動きについては、不動産信託受益権6件の取得に際し、2020年1月20日に一般公募による新投資口の発行により2,340百万円、2020年2月17日にオーバーアロットメントによる売り出しに伴う第三者割当による新投資口の発行により117百万円の資金調達を行いました。また、2020年1月21日に2,250百万円の借入れを行い、不動産信託受益権6件の取得及び関連費用の一部に充当しました。
 長期借入金のうち、2020年1月21日付にて借入れた長期借入金(トランシェ5-B:借入残高110百万円)について、第三者割当にて調達した資金により2020年4月1日付で期限前返済を行いました。また、2016年8月1日付にて借入れた長期借入金(トランシェD:借入残高1,402百万円)のうち、7百万円について2020年2月3日付で、また7百万円について2020年5月1日付で、手元資金により約定返済を行いました。この結果、2020年6月期末時点における借入金残高は、15,897百万円となり、LTVは、48.5%となりました。

 資金の借入れについては、借入金返済期日の分散化、借入期間の長期化と借入金利の低下を念頭に置き、都市銀行、信託銀行及び各地域の特性を十分に理解した地域金融機関を含めた複数の金融機関によるバンクフォーメーションを維持するよう努めるとしていますが、地方銀行からの融資を利用しつつ地方物件を増やしていかないと投資エリアが固定されてしまうのではないでしょうか?。
 他のJ-REITなら良いですがマリモ地方創生リート投資法人の場合投資エリアが固定されてしまうと存在意義が無くなると思います。まあ、投資家さんに分配金を支払うという意義を考えるとバンクフォーメーションを維持することは理解できますが・・・。投資家さんの分配金を考えると「秋田」の物件取得は無いと思いますけどね。