2020年8月28日にMCUBS MidCity投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,030円のところ2,049円で着地しました。

イーストスクエア東京の運用は改善の余地有り
20200830MCUBSMidCity投資法人NOI推移

 2020年6月期は、新型コロナウイルス感染症による影響は限定的であり、2019年12月期に取得した3物件(取得価格の合計27,010百万円)が通期稼働したとともに、継続的に続けてきたテナントとの交渉により過去最高の賃料増額改定件数を実現したことで増収増益となりました。2020年6月期末時点での保有資産は26件、取得価格合計287,629百万円であり、取得価格に基づく投資比率は、エリア別では三大都市圏97.3%(うち、東京圏61.4%、大阪圏34.2%、名古屋圏1.7%)、その他地域2.7%、用途別ではオフィスビル85.3%、その他14.7%となっています。
 オフィス賃貸市場は、空室率が引き続き低い水準で推移していますが、2019年12月期に取得した物件の一部においてテナント入れ替えが空室期間なく契約したこともあり、2020年6月期末時点の稼働率は98.5%(前期末98.6%)となりました。総賃貸可能面積は381,285.18㎡、テナント数は407となっています。2019年12月期に取得した3物件は大阪YMビル、イーストスクエア東京、ホテルビスタプレミオ東京のことです。大阪YMビルは稼働率100%で大きな問題は無いと思いますが、イーストスクエア東京は稼働率が77.5%となっており積極的なリーシングが必要だと考えられます。2020年6月期のポートフォリオ全体の実績は営業収益9,061百万円、営業利益4,276百万円、経常利益 3,660百万円、当期純利益3,657百万円を計上しました。


R&I格付けはポジティブから「安定的」に
 
 2020年6月期の財務面はというと、2020年1月31日付で総額8,550百万円のリファイナンスを実行し、返済期限の分散及び借入期間の長期化を実現しました。2020年6月期末時点で19の金融機関から総額118,975百万円の借入れを行っており、投資法人債の発行残高は8,000百万円となっています。LTVは42.1%、長期負債比率は100.0%(1年内返済予定の長期借入金及び1年内償還予定の投資法人債を含む。)、金利の固定化比率は90.4%(金利スワップ契約による金利の固定化を含みます。)となっています。2020年6月期時点でに格付機関から得ている評価は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付:A+、格付の方向性:安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:AA-、格付の見通し:安定的

 MCUBS MidCity投資法人は、「環境憲章」及び「責任不動産投資に係る基本方針」に基づき環境や社会的責任に留意した運用に努めている資産運用会社と、サステナビリティ、特に昨今注目されているESG(環境・社会・ガバナンス)への考え方を共有し、共に積極的な取組みを推進しています。特に環境に関しては、GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)リアルエステイト評価にて4年連続で最高位の「Green Star」を取得しており、相対評価に基づく「GRESBレーティング」(5段階評価)においても5つ星評価を得ています。また、 2018年12月よりMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み入れられており、ESG格付は「AA」を取得しています。加えて2020年6月期末時点で、DBJ Green Building認証を3物件、CASBEE評価認証を4物件、建築物省エネルギー性能表示制度(BELS)評価を5物件、東京都中小低炭素モデルビルへの適合認証を2物件得ています。