SOSiLA物流リート投資法人が2020年11月13日にスポンサーから2棟の物流施設を取得すると発表しました。SOSiLA海老名は追加取得で、SOSiLA西淀川Ⅱは大阪府の物流施設です。

取得資産の概要
20201119SOSiLA海老名
  ①取得資産:SOSiLA海老名(準共有持分62%)(追加取得)
  ②取得価格:14,694百万円 
  ③鑑定評価額:14,900百万円(2020年9月30日時点)
  ④売買契約締結日:2020年11月13日
  ⑤引渡日:2020年12月4日
  ⑥取得先:住友商事㈱ 
  ⑦取得資金:新投資口発行による手取金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:圏央道「海老名」ICより約1km、東名高速道路「厚木」ICより約4kmとIC5km圏内に位置し、東西の大動脈である東名高速道路と、首都圏広域配送に欠かせない圏央道の結節点に立地しています。新東名高速道路の開通で足元の渋滞緩和も進む中、関東エリアの西の玄関口であると共に、都心アクセスも良好な立地です。海老名市の住宅地の中間に位置する区画整理事業地内にあり、JR相模線・小田急小田原線・相模鉄道本線「海老名」駅周辺開発等に伴い人口が増加している希少エリアです。「海老名」駅へ路線バス(所要時間7分)にてアクセス可能であることに加え、JR相模線・小田急小田原線「厚木」駅より約1.7km、JR相模線「社家」駅より約1.3kmと徒歩圏内であり、最寄駅から2km圏内に位置しており、労働力確保に優位性を持つ立地です。

20201119SOSiLA西淀川Ⅱ
  ①取得資産:SOSiLA西淀川Ⅱ
  ②取得価格:8,404百万円 
  ③鑑定評価額:8,470百万円(2020年9月30日時点)
  ④売買契約締結日:2020年11月13日
  ⑤引渡日:2020年12月4日
  ⑥取得先:三井住友ファイナンス&リース㈱
  ⑦取得資金:新投資口発行による手取金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:大阪都心から10km圏内の大阪市西淀川区に位置し、大阪と神戸を結ぶ阪神高速5号湾岸線「中島」出入口へ最短で約0.3kmと至近距離に立地し、阪神高速3号神戸線「大和田」出入口からも3.5kmの距離と、ICから5km圏内に位置します。近畿圏から中京圏、首都圏へと繋がる名神高速道路「尼崎」ICからも約6.1kmの距離に位置し、阪神方面への多頻度配送のみならず、中京圏から中国地方にかけての広域配送にも対応可能な、競争力の高い立地です。
 周辺は工業専用地域であり、24時間稼働が可能な環境です。一方で、本物件が所在する大阪市西淀川区には一定の人口集積があり、また、最寄りの阪神なんば線「出来島」駅、JR「御幣島」駅、同「塚本」駅、阪急神戸線・宝塚線・京都線が分岐する「十三」駅を経て、大阪の中心駅であるJR「大阪」駅までを結ぶバス路線も運行されていることから、労働力確保の点でも有利な環境にあります。

【引用元:SOSiLA物流リート投資法人プレスリリースより】

公募増資により92,700口、第三者割当てで4,635口増加予定

 ①現在の発行済投資口の総口数:514,350口
 ②募集に係る新投資口発行による増加投資口数:92,700口
 ③募集に係る新投資口発行後の発行済投資口の総口数:607,050口
 ④第三者割当に係る新投資口発行による増加投資口数:4,635口 
 ⑤第三者割当に係る新投資口発行後の発行済投資口の総口数:611,685口 
 ⑥調達する資金の額(差引手取概算額):11,870,000,000円(上限) 

 1つは追加取得ですが、1棟当たりの規模が大型なので収益は期待できそうです。SOSiLA物流リート投資法人は最後発のJ-REITなので資産規模としてはまだまだ足りないですね。物件数を増やしていくことで収益性だけでなく安定性も増すと思います。なぜならSOSiLA物流リート投資法人の物流施設はマルチテナント型が大半なのでもともとテナントポートフォリオは当初から考えているものと推測することができるからです。(現在BTS型は(仮称)平塚ラストマイルセンターのみ)
 
上記物件取得による2021年5月期の業績予想

 ・営業収益:2,333百万円→3,064円
 ・営業利益:1,214百万円→1,554円
 ・経常利益:1,108百万円→1,338円
 ・当期純利益:1,107百万円→1,337円
 ・1口当たり分配金(利益超過分配金を含む):2,363円→2,448円
 ・1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない):2,152円→2,187円
 ・1口当たり利益超過分配金:211円→261円

 個人的には収益の目途が立てづらいホテル系J-REITではないので利益超過分配金で分配金を重増ししなくても良いと思います。利益超過分配を行う理由は配当利回りの上昇のために行うものですが、SOSiLA物流リート投資法人は物件数も少なく、築浅の物件なので配当利回りで勝負することはないと考えます。築浅であれば修繕コストも少なくて済み、資産規模の拡大で分配金を毎期成長させていくことができる時期なので着実に実績を残して欲しいですね。