2020年11月25日に日本プロロジスリート投資法人が、運用資産である「プロロジスパーク茨木」に入居している㈱ニトリから2021年12月31日付にて賃貸借契約を中途解約する旨の通知書を受領したと発表しました。

20201207プロロジスパーク茨木
【出典:日本プロロジスリート投資法人プレスリリース】

テナントの異動(賃貸借契約の中途解約)の概要

 ①テナント名:㈱ニトリ
 ②物件名:プロロジスパーク茨木
 ③中途解約予定日:2021年12月31日
 ④賃貸面積:129,473.03㎡
 ⑤解約面積:129,473.03㎡
 ⑥物件の賃貸可能面積に占める割合:84.0%
 ⑦投資法人の総賃貸可能面積に占める割合:4.1%

賃貸借契約の中途解約の背景

 賃貸借契約においては、テナントが、2021年12月31日(中途解約可能日)に、違約金を支払うことなく中途解約することができる権利が定められており、また、テナントは中途解約権を行使するときには、中途解約可能日の1年前までに、投資法人に対し、中途解約する旨の書面による通知をするものとされています。今般の中途解約は、かかる契約の定めに則って㈱ニトリが本中途解約権を行使するものです。

 賃貸借契約は、入居後6ヶ月以内に解約の場合は賃料の〇%という形で設定されるのが一般的です。2020年5月期決算の開示資料を確認するとプロロジスパーク茨木は竣工してから4年程度しか経過していません。また、平均賃貸借残存期間が2020年5月期5.9年というところから当初契約期間の約半分で退去することになります。かつ、テナントが3件しか存在しません。上記の通り、㈱ニトリは物件の賃貸可能面積に占める割合が84%となっているためプロロジスパーク茨木にとっては大口テナントです。

 個人的な肌感覚だと退去後のリーシング活動で苦労しそうな印象は受けます。まずは既存の2テナントに増床に意思を確認しそれが無い場合は、外部からのテナント誘致に動くものと考えられます。いっそのこと更に区分することで大口のテナントでなく中小規模のテナントを複数誘致にした方が早く進みそうな気がします。リーシングが長期化しやすいのは物流施設の特徴なので、当然のことではありますが、プロロジスパーク茨木の84.0%が解約というのは数値に表すと中々インパクトがありますね。日本プロロジスリート投資法人全体からしても4.1%と中々大きいので早めにリーシング施策をスタートさせて方が良いでしょう。