2020年12月11日に日本プロロジスリート投資法人がスポンサーであるプロロジス・グループの関係会社から、物流施設5物件の取得に係る優先交渉権を取得したと発表しました。

優先交渉権取得物件

①物件名称:プロロジスパーク海老名2
②所在地:神奈川県海老名市
③竣工年月:2021年8月(予定)
④計画延床面積:38,511.22㎡
⑤物件タイプ:BTS型
⑥優先交渉権取得先:南関東特定目的会社
⑦立地:開発地は、「圏央厚木IC」よ
りわずか1.9km、「海老名IC」からも約3.3kmと至近に位置し、2021年夏頃には、約6kmの地点に東名高速道路「綾瀬スマートIC」が開通予定。圏央道と東名高速道路との交差部にあたるため、関東全域および西日本方面や都心部へアクセスしやすい立地。当地より約200mの地点を走る国道246号も利用しやすく、藤沢、鎌倉、横浜市中心部、首都圏西部など、首都圏主要消費地をカバーできる拠点として需要が高い好適地です。また、小田急線「海老名駅」からも約2kmと近く、周辺には住宅地が広がっているため施設内従業員の雇用確保にも有利。

①物件名称:プロロジスパーク草加
②所在地:埼玉県草加市
③竣工年月:2022年4月(予定)
④計画延床面積:151,604.92㎡
⑤物件タイプ:マルチテナント型
⑥優先交渉権取得先:陣馬特定目的会社
⑦立地:の開発地は、東京中心部まで約20km、東京外環自動車道と国道4号バイパス(東埼玉道路)の結節点近くに位置しており、外環道「草加IC」から約7km、「外環三郷西IC」から約4.9kmと至近です。外環道は「三郷南IC」~「高谷JCT」間が開通し、千葉湾岸エリアと接続したことにより、物流の動脈としての機能が飛躍的に向上。東埼玉道路は、国道16号と接続する計画で整備中であり、広域物流、地域配送のいずれにも利用可能な物流好適地。また、JR武蔵野線「越谷レイクタウン駅」より徒歩約13分(1.1km)と、徒歩でもアクセス可能な利便性の高い立地。加えて、草加・越谷エリアは居住人口が多い地域であり、草加市は人口約25万人、開発地に隣接する越谷、三郷、吉川市の人口を合計すると約80万人に上り、豊富な雇用が期待。

①物件名称:プロロジスパーク猪名川1
②所在地:兵庫県川辺郡
③竣工年月:2021年11月(予定)
④計画延床面積:217,544.34㎡
⑤物件タイプ:マルチテナント型
⑥優先交渉権取得先:蔵王特定目的会社
⑦立地:の開発地は、兵庫県川辺郡猪名川町南部に位置し、新名神高速道路 「川西」ICから3分(約2km)と交通利便性に優れるため、大阪市内への配送に加えて、京都方面から広島方面まで西日本各地へ効率的にアクセスが可能な立地。猪名川町は大阪・神戸のベッドタウンとして機能しており、開発地周辺には労働人口が多く、施設内の働き手確保の点からも有利な立地。

①物件名称:プロロジスパーク猪名川2
②所在地:兵庫県川辺郡
③竣工年月:2021年7月(予定) 
④計画延床面積:158,633.47㎡
⑤物件タイプ:マルチテナント型
⑥優先交渉権取得先:蔵王特定目的会社
⑦立地:開発地は、兵庫県川辺郡猪名川町南部に位置し、新名神高速道路 「川西」ICから3分(約2km)と交通利便性に優れるため、大阪市内への配送に加えて、京都方面から広島方面まで西日本各地へ効率的にアクセスが可能な立地。猪名川町は大阪・神戸のベッドタウンとして機能しており、開発地周辺には労働人口が多く、施設内の働き手確保の点からも有利な立地。

①物件名称:プロロジスパーク神戸5
②所在地:兵庫県神戸市
③竣工年月:2021年3月(予定)
④計画延床面積:45,321.93㎡ 
⑤物件タイプ:マルチテナント型
⑥優先交渉権取得先:立山特定目的会社
⑦立地:の開発地は、神戸市内陸部に神戸市が開発する「神戸テクノ・ロジスティックパーク」に位置しています。山陽自動車道「神戸西IC」より至近であり、交通アクセスに優れた地点にあります。新名神高速道路を利用し、京都・奈良・滋賀・中京方面へアクセスしやすく、山陽自動車道を経て全国に広がる広域幹線網にも直結しており、西日本広域をカバーできる戦略的な物流拠点。また、JR「三ノ宮駅」、神戸市営地下鉄「西神中央駅」からのバスもあり、従業員にとっても交通の便が良い立地。さらに、神戸市内陸部の丘陵地帯に位置しているので津波等の災害リスクが小さく、地盤が強固なため、防災性に優れる。

優先交渉権取得の理由及び概要

 投資法人、資産運用会社、Prologis, Inc.及び㈱プロロジスの間で締結されているスポンサー・サポート契約に基づき、投資法人が新規に5物件に関する優先交渉権を取得したもの。
 これにより、投資法人は、将来の更なる物件取得機会を確保し、上記物件を適切なタイミングで取得し外部成長を達成することを目指す。5物件は、そのいずれもプロロジス・グループが開発中のAクラス物流施設であり、今後の安定的な稼働を見込むことができるだけでなく、これらの取得による資産規模拡大とポートフォリオ分散の進展が、投資法人のポートフォリオのより一層の強化につながると思考。
 スポンサー・サポート契約の取り決めにより、優先交渉権取得先は、優先交渉権に関する覚書の締結日から物件の売却準備が整った旨の通知をした後2か月を経過するまでの間、物件の売却等の交渉を第三者と行ってはならず、投資法人及び優先交渉権取得先は、当該期間中、物件の売買契約の締結に向けて協議し、当該売買契約の締結に尽力する。

 物流系J-REITではよくあるケースなのですが、まだ竣工していない物件を買う前提で優先交渉権を取得するという点は正直どうなの?と思います。スポンサーであるプロロジス・グループの関係会社がいずれも特定目的会社であることから、特定目的会社はローンで資金調達を行い物件を開発するつもりであることが分かります。
 そのローンの調達先に「○〇百万円で売却するから借入金は返済できますよ。」という絵姿を見せる必要があるための優先交渉権取得だと思います。
 スポンサーSPCのレンダーには意味ある開示かもしれませんが、投資法人の投資家さんには「テナント候補が見つかっている」や、「〇〇な設備を導入し先進的な物流施設なんですよ」等もっと突っ込んで開示して欲しいところです。
 5物件中4物件がマルチテナント型ということで安定性重視のポートフォリオ構成を考えているということが分かります。BTS型は大型のテナントを見つけてこなければならないので退去後のリスクは高いですからね。物流系J-REITは今後も人気が高そうです。